'공실 오피스 청년주택' 월세 30만원대 가능할까…문제는 '전환비용'

매입임대·행복주택 기준 적용 31만~62만원 책정

월 임대료만으로 주거비용 전환 부담 메워야

장기 공실 노후된 배관·채광 비용 변수

[자료=국토교통부, 한국부동산원, 사진=챗GPT]

빈 오피스와 상가를 청년주택으로 전환하는 방안이 추진되고 있다. 청년 주거비 부담을 줄이는 게 골자다. 하지만 실제 절감 효과를 내려면 높은 매입비와 전환비용을 해결해야 할 것으로 보인다.
 
9일 아주경제가 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 분석한 결과 최근 1년간 서울에서 공공기관이 매입한 전용 18~33㎡ 오피스텔 328건의 매매가격 중위값은 2억6700만원이었다. 같은 기간 서울 소형 오피스텔의 월세 중위가격은 보증금 500만~2000만원 기준 78만원으로 집계됐다. 청년 주거비 안정 효과를 내기 위해서는 월 임대료를 절반 가까이 낮춰야 할 것으로 보인다.
 
앞서 이언주 더불어민주당 의원은 지난달 ‘도심 유휴 상가·업무시설 등의 주거전환 및 임대주택 공급 촉진에 관한 특별법안’을 대표발의했다. 장기 공실 상가·업무시설·숙박시설 등을 임대주택으로 전환하고 인허가 통합과 일부 건축·주차 기준 완화, 금융지원 등을 제공하는 내용이다.
 
월 임대료에 대한 명확한 가이드라인은 없지만 비슷한 정책 중 하나인 LH 청년 매입임대가 시세의 40~50%, 행복주택 기준인 시세 60~80%라는 점을 단순 적용하면 31만~62만원 정도 수준이다.

 
이미 공실이 많은 지역의 기존 임대료가 상대적으로 낮다는게 변수로 꼽힌다.
 
한국부동산원에 따르면 공실률이 10%가 넘는 장안동이 포함된 동대문구의 소형 오피스텔 월세 중위가격은 73만원, 발산·염창이 위치한 강서구는 75만원이었다. 10% 미만 지역인 강남·서초 90만원, 성동구 85만원보다 낮다.
 
예를 들어 장안동에서 청년 매입임대 수준으로 공급한다면 월 임대료는 29만~36만원 정도로 책정된다. 공실 건물을 매입해 주거시설로 바꾼 뒤 기존 월 73만원짜리 주택보다 크게 낮은 가격에 공급해야 하는 구조다.
 
문제는 월임대료만으로 경제성을 확보할 수 있느냐다. 우선 일반 오피스텔 전면 리모델링 비용은 33.06㎡(10평) 기준 1050만~1550만원 정도다. 특히 업무시설을 주거용에 맞도록 배관공사를 해야 하고, 채광·환기 확보와 소방·피난시설, 주차장 기준 등을 맞추려면 평균치를 웃도는 주거전환 비용이 투입될 수 있다. 이같은 부담을 고스란히 월 임대료로 메워야 하는 상황이다.
 
비슷한 전례가 있긴 하다. 2023년 LH는 서울 금천구 ‘에스키스 가산’(전 가산 해남채 호텔)을 관광숙박시설에서 오피스텔로 용도변경해 181가구를 공급했다. 다만 호텔은 객실별 화장실과 급·배수시설, 냉난방 설비가 이미 갖춰져 있어 일반 오피스보다 전환 부담이 상대적으로 적다.
 
한 건축사무소 관계자는 “건물 규모와 노후 상태, 기존 설비 활용 여부에 따라 차이가 크다”며 “중소형 오피스 가운데 평면이 단순하고 각 세대의 채광과 환기를 확보할 수 있는 건물이 상대적으로 유리하다”고 말했다.
 
그러면서 “기존 구조체와 기초를 활용하면 철거 후 신축보다 공사비와 사업기간을 줄일 수 있다”면서 “노후도가 심하거나 구조 보강과 설비 전면 교체가 필요하면 오히려 신축보다 비용이 더 들 수도 있다”고 설명했다.