[전문가 기고] 벌거벗은 임금님이 해야할 일

최근 강남 아파트 가격이 하락세로 전환되자 이 대통령의 SNS 메시지가 부쩍 늘었다. “서울 주요 지역들의 실제 거래 가격이 놀라울 정도로 떨어지고 있으며 폭락을 걱정하는 쪽도 생겨나고 있다”, “국민에게 정확한 부동산 데이터를 제공하는 것이 중요하다”. 강남을 제외하고는 오히려 집값이 올랐다는 기사가 나오자 강남3구 집값만 설명한 것이라며 서울 전체가 폭락한다고 말한 적은 없다고 반박하기도 했다. 대통령의 잦은 SNS 반응을 보는 국민들은 피곤하다. 대통령의 메시지는 국민의 공감으로 이어져야 하지만 주변의 반응을 보면 그렇지 못한 것 같다.

대통령의 SNS 메시지가 실제 시장 상황과 부합하는지는 살펴볼 필요가 있다. 압구정, 반포 등 강남 고가 아파트의 실거래가가 하락한 것은 사실이다. 지난해 12월 128억원에 거래됐던 강남 압구정 신현대 61평은 최근 92억원에 거래됐다. 무려 28% 하락한 것이다. 하지만 2024년 11월에는 84억원, 2023년 12월에는 62억7000만원이었다. 2년 만에 200% 올랐다가 다시 1년 만에 약 30% 하락한 것이다. 강남의 모든 아파트가 큰 폭으로 하락한 것도 아니며, 최근 상승 거래를 기록한 단지도 찾아볼 수 있다.

매물 증가와 거래 감소를 폭락의 징조로 해석하는 것 역시 신중할 필요가 있다. 서울 아파트 매물은 올해 초 5만7000건대에서 양도세 중과 유예 일몰 이슈로 3월 7만7000건까지 늘었다. 중과 시행 이후 6만건으로 줄었다가 세제 개편 이후 8만건까지 증가했다. 이는 이 대통령 취임 이전인 지난해 5월 8만7000건보다 적은 수준이다. 매물 증가도 공포심리 확산보다는 세제 개편에 따라 고가 아파트 보유자들이 유예기간 내 매도를 선택한 결과로 볼 수 있다.

서울 아파트 거래량도 8월부터 10월까지 3개월 연속 3000건대로 줄었다. 무지막지한 규제 폭탄과 주식 가격 폭락이 영향을 미쳤다. 토지거래허가구역 지정으로 전세를 끼고 집을 사지 못하게 했고, 대출도 사실상 막았으며, 자기자본으로 고가 아파트를 사는 사람은 세무조사로 압박한다. 여기에 주식시장까지 폭락하면서 돈줄이 말랐다. 거래가 늘어나기 어려운 상황이다. 주식은 매물이 늘고 거래가 줄면 가격이 하락하지만 아파트는 그 공식이 성립하지 않는다. 세금 회피를 위한 하락 매물이 나오는 강남권과 달리 강북은 상승 매물이 많다. 거래가 줄어도 단 1건의 신고가 거래로 상승이 나타날 수 있다.

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통계의 정확성을 강조한 대통령의 발언도 짚어볼 필요가 있다. 10월 강남구 아파트값 변동률은 한국부동산원 -1.38%, KB부동산 -0.29%, 부동산114 +0.03%로 조사기관마다 다르다. 이는 표본과 조사 방식의 차이 때문이다. 한국부동산원과 KB부동산은 표본 선정 방식이 달라 강남 일부 고가 아파트의 하락이 통계에 반영되는 정도에도 차이가 발생한 것으로 보인다.

요즘 대통령을 보면 옷을 입지 않고도 좋은 옷을 입었다고 착각하는 안데르센의 '벌거벗은 임금님' 동화가 떠오른다. 강남 집값 안정을 논하려면 적어도 3년은 지켜봐야 한다. 임기 말까지 안정세가 이어진다면 그때 정책의 성공을 논해도 늦지 않다. 노무현 정부 시절인 2003년 강력한 규제로 2004년 집값이 안정되자 담당 부서에 상까지 주며 샴페인을 터뜨렸지만, 2005년부터 집값이 다시 무섭게 상승했던 기억이 생생하다.

사춘기 자녀가 친구를 자주 만나고 성적이 오르지 않는다는 이유로 때리고 머리를 밀어버린 뒤 용돈까지 빼앗는다면 당장은 친구를 만나지 않고 방에 머물 것이다. 그러나 이를 두고 자녀가 정신을 차렸다고 판단할 수는 없다. 공부할 수 있는 환경을 만들어주고 기다려줘야 하듯이, 주택을 꾸준히 공급하면서 시장의 신뢰를 회복해야 한다. 강남 고가 아파트는 서민들의 삶과 거리가 멀다. 서민 주거 안정에 중요한 서울 강북과 경기, 인천 지역에 아파트를 꾸준히 공급하는 것이 중요하다.

수도권 신도시 개발의 핵심은 속도와 교통이다. 신도시 입주 시점에 맞춰 지하철을 조기 개통할 수 있도록 예산을 투입해야 한다. 공공 공급에는 한계가 있는 만큼 민간 공급을 늘리기 위한 규제 완화도 필요하다. 재건축초과이익환수와 조합원 지위양도 금지를 폐지하고, 의무보유기간을 늘리더라도 등록임대사업자 제도를 부활시켜야 한다. 건설기업의 임대사업을 가로막는 규제도 손봐야 한다. 인센티브를 줘도 모자랄 판에 중과세를 부담하면서 임대사업에 나설 건설사는 많지 않다. 건설임대의 대명사인 부영이 서울에서 건설임대사업을 하지 않는 것도 규제 때문이다. 전월세 시장을 안정시키려면 임대물량을 신속하게 늘려야 한다.