알쏭달쏭한 주택임대차보호법, 알아두면 약된다.

임차인이 꼭 알아야할 '주택임대차보호법'의 주요 내용

(아주경제 유희석 기자) 본격적인 가을 이사철이 시작되며 수도권 주택 전·월세가격이 빠르게 오르고 있다. 주택 매매시장이 장기 침체에 빠지면서 집을 사기보다는 전·월세에 눌러 앉는 수요가 늘었기 때문으로 보인다.

하지만 까다로운 '주택임대차보호법'으로 인해 애를 먹는 세입자가 늘고 있다. 따라서 임차인이 꼭 알아야 할 주택임대차보호법의 주요 내용을 문답형식으로 정리했다.

- 2년의 임차기간 중 1년이 지나 집주인이 바뀌었다. 그런데 새로운 집주인이 보증금을 올려달라고 한다면?

"임차인은 새로 바뀐 집주인에게 보증금을 올려줄 필요가 없다. 주택임대차보호법은 임차인에게 최소 2년의 임대차를 보장하기 때문이다."

- 전세살고 있는 주택이 경매에 넘어갔다. 소액 임차인의 최우선변제금이 상향됐다고 하던데 보호받을 수 있는 기준은?

"현행법상 전세로 살고 있는 집이 경매되더라도 해당 주택가격의 2분의 1 범위에서 보증금의 일부를 돌려받을 수 있다. 주택임차인이 근저당권자 등의 다른 권리자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 것이다. 다만 제금액의 범위는 지역 및 임대차보증금에 따라 다른다. 서울은 2500만원이며 수도권 과밀억제권역은 2200만원이다. 또 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 1900만원, 이외 지역은 1400만원이다. 주의 할 점은 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 완료해야 한다는 점이다."

- 전세를 재계약 하려고 하는데 계약서를 다시 쓰면 확정일자는 유지되는 것인지?

"임차인이 전세 계약을 체결하고 입주·주민등록 전입신고를 하면 대항력이 발생하며 재계약 이후에도 계속 유지된다. 하지만 확정일자는 날짜를 소급해서 다시 받을 수 없으므로 보증금을 인상해도 처음 계약서는 그대로 보관해야 한다. 이후 인상한 보증금에 대한 임차계약서만 별도로 작성한 후 이를 가지고 추가로 확정일자를 받는다면 인상한 보증금 부분에 대한 우선변제권이 추가로 발생한다."

- 다세대주택 전세 계약을 하면서 주민등록 전입신고를 마쳤다. 그런데 '동' 표시는 제대로 했지만 '호수'를 잘못 기입했는데 이런 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나?

"주민등록 요건을 갖추지 못한 주택임차인에게는 대항력을 인정하지 않는다는 것이 원칙이므로 반드시 주민등록을 해야 한다. 이때 주민등록은 임차주택을 특정할 수 있도록 정확하게 해야 한다. 만약 호수를 잘못 적어 주민등록을 했다면 신속히 동사무소를 방문해 주민등록을 정정해야 한다."

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