[서울에 불꺼진 빌딩이 늘고 있다- 下] 서울 오피스 시장 '먹구름'...'역임대'대란 우려

서울 오피스 올해부터 2016년까지 약 640만㎡ 공급예정 수요는 올해 4943㎡에서 2015년 4982㎡로 소폭 증가 그쳐

서울에 빈사무실이 급증하면서 오피스 시장에도 먹구름이 끼고 있다.

내년부터 대형 오피스 빌딩 공급이 줄을 이으면서 보증금과 임대료가 크게 하락하는 등 오피스 임대 시장에 '대란' 가능성이 제기되고 있기 때문이다.

9일 한국신용평가의 '서울 오피스 시장 동향 및 전망' 자료에 따르면 올해부터 오는 2016년까지 서울지역에 공급될 연면적 10만㎡ 이상 초대형 오피스 빌딩은 20여개에 이른다. 연면적 기준으로는 640만㎡다.
 
이는 지하 3층, 지상 60층으로 연면적 16만㎡에 달하는 서울 여의도 63빌딩 40개를 합친 것과 맞먹는 엄청난 규모다.

여기에 올해부터 오는 2015년 사이 인천시 송도지구·청라지구, 경기도 분당신도시·판교신도시·동탄신도시 등 서울 인근 지역에 초대형 오피스 빌딩 14개(570만㎡)가 들어설 전망이다.

이를 모두 더하면 오는 2016년까지 수도권에 공급될 오피스 면적은 약 1210만㎡ 이상 돼 63빌딩 75개가 새로 지어지는 셈이다.

서울지역 오피스 공급은 계속 늘어나지만 수요는 현재와 비슷한 수준을 유지할 것으로 보인다.

국토연구원이 서울시 사무직 노동자수 전망치와 1인당 사무실 예상점유면적을 고려해 서울시 오피스 총수요를 전망한 결과에 따르면, 지난 2007년 서울지역 오피스 총수요 면적은 4812만㎡에서 올해 4943만㎡로 2.7% 정도 늘었다.

하지만 오는 2012년에는 4981만㎡로 올해보다 38만㎡ 증가에 그친다. 2015년에도 4982㎡로 거의 비슷한 수준을 유지할 것으로 예상된다.

또한 오는 2012년부터는 대규모의 정부부처 및 공공기관이 지방 이전을 시작한다. 지방 혁신도시 활성화로 인한 기업들의 '탈(脫)수도권화'도 속도를 낼 것으로 전망된다.

국토해양부에 따르면 수도권에서 세종시와 각지역 혁신도시로 이전하는 공공기관은 총 180개다. 이들 기관에서 일하는 사람만 약 3만2000명에 이른다.

지방 이전이 완료되면 수도권 소재 공공기관은 약 85%에서 35%로 크게 줄어들게 되며 이들이 입주해 있던 사무실은 빈 사무실로 남게될 가능성이 높다. 

특히 서울 종로·을지로 일대의 도심권역은 당장 내년부터 오피스 공급량이 수요를 크게 초과할 것으로 예상된다. 국토연구원에 따르면 도심지역 오피스 수요는 올해 1038만㎡에서 내년에는 5만㎡ 정도 증가한 1043만㎡로 추정된다.

반면 총 오피스 면적은 내년에만 약 49만5000㎡의 면적이 공급돼 올해 1008만1000㎡에서 내년 1057만7000㎡로 급증한다. 내년 하반기부터 약 14만7000㎡의 오피스 면적이 남아돌게 될 것으로 추산된다. 또 2012년에는 약 25만1000㎡의 오피스 면적이 수요보다 많을 것으로 예상된다.

서울 오피스 시장의 공급과잉 현상이 심해지면서 최근 준공되거나 곧 준공을 앞둔 대형 오피스 빌딩들은 임차인을 구하지 못해 골머리를 앓고 있다.

중구 청계천 변에 위치한 센터원 빌딩은 건축 연면적이 16만8001㎡로 교보빌딩의 1.8배 크기다. 오피스 부문만 60개 층에 이른다. 하지만 이중 준공전 사전 임대 비율은 10% 정도에 그친 것으로 알려졌다.

또한 동국제강의 사옥인 중구 수하동의 페럼타워도 준공된지 4개월 정도가 흘렀지만 여전히 전체의 35% 정도가 공실로 남아있다. 

한국신용평가 프로젝트파이낸싱(PF) 평가본부의 강신영 수석애널리스트는 "서울시 전체적으로 오피스의 공급 과잉이 우려된다"며 "특히 도심 권역은 도시환경정비사업 및 '금융산업 진흥 계획안'에 따라 오피스 공급이 활발하게 이뤄질 전망이어서 내년 이후 공급이 수요를 초과할 가능성이 있다"고 말했다.

유희석 기자 [e-mail]
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