"신도시에서 상가 짓는데 250억~300억 든다"

(아주경제 이정은 기자) 신도시에서 시행사가 PF방식(프로젝트 파이낸싱)으로 6~8층 규모의 근린상가를 짓는다고 했을 때 약 250억~300억원이 드는 것으로 나타났다.

21일 수익형 부동산 정보업체 에프알인베스트먼트에 따르면 660~990㎡의 부지에 6~8층 규모의 상가를 지을 경우 적어도 250억~300억 정도의 매출원가, 즉 투입비가 들어가는 것으로 나타났다. 이 업체는 전국 20여 곳 신도시에서 최근 1년간 추진된 개별 사업부지 100여 곳의 토지비용과 건축비 등을 근거로 각각의 상가의 사업비용을 산출했다.

이중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 토지대금인 것으로 나타났다. 수도권의 경우 상업용지는 물론 준주거용지까지도 3.3㎡당 2000만원 미만의 용지가 거의 없기 때문에 최소 50억원에서 최대 수백억원에 달하는 토지비용이 든다. 여기에 취등록세·농특세·교육세 등을 포함하면 땅값에 5% 갸량이 추가된다.

다음으로는 공사비가 가장 많이 들었다. 공사비는 건물 전체연면적에 3.3㎡당 공사비(통상 250~300만원 안팎)를 곱하면 산출된다. 연면적이 6611㎡(2000평), 평당 도급금액이 3.3㎡당 300만원이라면 공사비는 약 60억 정도가 된다. 설계비, 감리비를 포함한 설계인허가에도 몇 억의 비용이 발생한다.

사업추진비도 큰 비중을 차지했다. 금융비용(이자), 각종 분담금, 보존등기비, 시행사 운영경비 등이 포함된다. 소형 근린상가의 경우 30억~80여억원이 책정된다.

끝으로 신탁비와 분양경비와 더해진다. 부동산신탁은 대개 관리신탁을 의미하는 것으로, 바닥면적이 3000㎡ 이상인 상가의 경우 분양에 앞서 신탁사와의 신탁계약 체결이 선행돼야 한다. 분양경비는 영업사원들에게 지급되는 분양수수료와 원활한 분양을 위한 광고 선전비로, 상가마다 수십억이 책정된다.

에프알인베스트먼트는 이같은 과도한 투입비용이 신도시 고분양가 논란의 핵심이라고 지적했다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "이같이 상가를 짓는데 적어도 250억~300억원이 드는 경우, 최소 매출 수익률 15%를 올리기 위해 전체 분양대금(총 분양가)을 적어도 350억원 정도는 책정해야 한다"며 "특히 1층이 전체분양가의 약 30%~40%를 차지하기 때문에 350억의 30%인 약 100억 이상을 1층에서 거둬들여야 한다"고 설명했다.

안 연구원은 이어 "이를 이해하면 경쟁적으로 분양마케팅 비용을 쏟아 붓는 최근 분양시장의 분위기, 그리고 PF자금 융통이 어려워지면서 토지만 낙찰 받아놓고 공사 진행을 못하는 상가가 왜 그렇게 많은지를 이해할 수 있다"고 덧붙였다.