<2012 부동산 결산>③수익형 부동산… 인기는 ‘스타급’ 실속은 ‘깜깜’

오피스텔 등 공급과잉·분양가상승·수익률하락 부작용<br/>상가시장 침체 지속… "내년 입지, 상품별 양극화 심화"

올해 수익형 부동산시장은 활황세를 보였으나 공급 과잉에 따른 부작용이 나타나기도 했다. 사진은 충북 청주시에 들어선 지웰시티 오피스텔. [아주경제DB]

아주경제 이준혁 기자=부동산시장 침체 속에서도 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 수익형 상품은 인기를 끌었다.

지역을 가리지 않고 분양 단지마다 청약 인파가 몰렸다. 아파트 매매 차익에 대한 기대가 줄면서 매달 고정적으로 임대료를 받으려는 투자자들이 수익형 부동산으로 눈을 돌렸기 때문이다.

하지만 갈수록 비싸지는 분양가와 공급 과잉에 따른 부작용도 곳곳에서 나타났다.

오피스텔 매매시장은 경기침체 장기화와 임대수익률 하락 등으로 매수세가 줄면서 약세를 면치 못하고 있다. 상가 역시 경기불황 여파로 몇 년째 부진 상태에 놓여 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "내년에는 오피스텔과 도시형 생활주택의 입주가 본격화하면서 소형주택 공급이 수요를 앞지를 것"이라며 "매매가와 임대수익률이 동시에 하락하는 '더블딥'(이중 침체) 상태에 빠져들 가능성이 크다"고 말했다.

◆청약은 '호조', 계약은 '저조'…"수익성 하락 영향"

올해 오피스텔과 도시형 생활주택은 공급하는 단지마다 청약 열기를 내뿜었다. 특히 서울 강남권이나 도심 등 입지가 좋은 지역에서 분양되는 단지에는 여지없이 수요자들이 대거 몰려들었다.

지난 4~5일 청약을 접수한 서울 송파구 문정동 '송파 아이파크' 오피스텔은 최고 12.5대 1의 청약경쟁률을 기록하는 등 폭발적인 관심을 끌었다. 강동구 천호동 '천호역 한강 푸르지오 시티' 오피스텔도 지난달 말 평균 3.9대 1의 경쟁률로 청약 마감했다.

앞서 강남보금자리지구에서는 지난 6월 '강남 푸르지오시티'를 비롯해 10월 '강남 더샵 라르고' '강남 힐스테이트 에코' '강남 지웰홈스' 등이 모두 청약 마감 행진을 이어갔다.

하지만 청약 열기와 달리 계약률은 상대적으로 저조하다는 게 업계의 설명이다. 청약 마감에도 불구하고 실제 계약률이 50%대를 밑돌거나 10~20% 수준에 머물고 있는 단지도 적지 않다는 것이다. 곽창석 나비에셋 대표는 "높은 분양가에다 공급 과잉으로 향후 투자수익성 악화가 불가피할 것으로 판단한 수요자들이 계약을 포기하는 경우가 많다"고 전했다.

이런 가운데도 오피스텔 분양 물량은 봇물을 이뤘다. 2009년만 해도 4415실에 불과했던 공급량이 올해에는 4만4816실(12월 예정물량 포함)로 늘어났다. 내년 입주예정 물량도 3만여실에 달한다.

도시형 생활주택 인허가 물량도 2009년 1688가구에 그쳤지만 올해(1~10월)는 9만6300가구로 급증했다.

도시형 생활주택의 공사기간이 6개월~1년으로 짧은 점을 감안할 때 내년에 소형주택 '입주 대란'이 벌어질 가능성도 크다는 게 전문가들의 우려다.

분양가도 갈수록 치솟고 있다. 오피스텔 분양가(3.3㎡당 기준)는 2009년 752만원에서 올해 1002만원으로, 2~3년 새 250만원이나 뛰었다. 급기야 강남권을 중심으로 분양가가 3.3㎡당 2000만원대 이상 단지들도 등장하기 시작했다.

공급 물량이 많고 분양가도 비싸다보니 수익률은 자연스레 하락세다. 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 2009년 6.4%였던 오피스텔 임대수익률은 올 들어 5.95%로 떨어졌다. 지역별로는 서울 5.5%, 경기도가 5.99%로, 4년 새 최저 수준이다.

오피스텔 매매가격도 하반기 들어 하락세로 돌아섰다. 전국 오피스텔 매매가격는 지난 3월 0.02% 오른 이후 보합권(0%)에 머물다가 6월부터 매달 0.01~0.02%씩 하락하고 있다.

지역별 상가 공급량 추이 [자료제공=부동산114]

◆상가 침체 지속… LH 단지내 상가는 '호황'

상가시장은 올해도 부진을 면치 못했다. 경기불황으로 투자심리가 위축되면서 수요 및 공급이 모두 지난해보다 크게 위축됐다.

올해 신규 상가 공급량은 총 163개 단지로 지난해보다 32% 줄었다. 2007년 289곳에서 2011년 241곳으로 감소한 뒤 올해는 163곳에 그쳤다.

지역별로는 혁신도시 등 개발 사업이 초기 단계인 지방에서 감소세가 뚜렷했다. 유형별로는 가격이 높은 근린상가 또는 복합상가 등의 공급량 감소가 뚜렷했다.

그나마 안정적이며 투자 비용이 저렴한 LH(한국토지주택공사)의 단지내 상가는 나름대로 선전했다.

상가 낙찰가율(공급가 대비 낙찰가의 비율)은 올 하반기 들어 평균 153%에 달했다. 이렇다 보니 올해 154개 점포 공급에 총 344억여원의 뭉칫돈이 몰리기도 했다.

김은진 부동산114 팀장은 "수익성 상품에 투자할 경우 신규 공급량이 적은 지역이나 임대 관리서비스가 뛰어난 곳을 골라야 한다"며 "안정적인 투자 수익을 올리기 위해서는 저렴하게 매입하는 전략을 구사할 필요가 있다"고 말했다.