높아진 창업열기·세금혜택…지식산업센터로 이동한 투자트렌드

규제 적고, 창업 기업 늘어…새로운 투자처

여전히 적은 수요자, 환금성 낮아…입지 고려 필수

[자료=알스퀘어]

주택 시장 규제로 상업용 부동산으로 투자 수요가 옮겨가며 지식산업센터가 대체 투자처로 관심을 끌고 있다. 창업 열기가 뜨거워지며 입주 수요도 높다. 

26일 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어(대표 이용균)가 한국산업단지공단을 통해 전국 지식산업센터 현황을 분석한 자료에 따르면 전국에는 총 1309개(2022년 1월 말 기준)의 지식산업센터가 있다. 착공하지 않았지만, 인허가 승인을 받은 곳과 공사 중인 곳을 포함한 수치다.

가격도 상승세다. 최근 스타트업과 유명 음식료(F&B) 브랜드가 몰리는 서울 성동구 성수동의 경우 지식산업센터 ‘서울숲포휴’가 지난해 11월 3.3㎡당 3000만원이 넘는 가격에 매매됐다. 이곳은 수인분당선 서울숲역 인근이라 입지 조건이 좋다.

2016년 입주 당시 3.3㎡당 1000만원이 안 됐다는 점을 감안하면 5년 새 3배 가까이 폭등한 셈이다. 강북구 아파트 평균 매매가가 지난해 12월 기준으로 3.3㎡당 3023만원이라는 점을 감안하면 아파트 값에 육박한다.

가산디지털단지도 마찬가지였다. 2019년 현대건설이 선보인 ‘현대지식산업센터 가산 더 퍼블릭’은 분양가가 3.3㎡당 1050만원 정도였다. 하지만 최근에는 3.3㎡당 150만원 이상의 프리미엄이 붙었다. 업계 관계자들은 성호전자와 태림모피 부지 등이 지식산업센터로 개발되면 최대 3.3㎡당 2000만원까지 분양가가 치솟을 것으로 보고 있다.

지식산업센터는 공장, 지식산업, 정보통신업 등의 기업이 있는 3층 이상의 집합건물을 뜻한다. 6개 이상 사업장이 입주해야 하고, 사업장 외 지원시설도 입주 가능하다. 과거에는 ‘아파트형 공장’으로 불렸지만, 최근에는 특화설계를 통해 호실 앞까지 진입할 수 있는 드라이브인, 화물을 하역할 수 있는 로프트인 등 물류 편의시설과 옥상정원, 리테일, 기숙사 등 시설이 들어서며 고급화되는 추세다.

규제가 비교적 적다는 점이 강점으로 작용하고 있다. 지식산업센터는 대출규제가 없다. 또 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면 혜택 등을 받을 수 있다. 주택 수 산정 대상에서도 제외되며  전매제한도 없다. 

최근엔 창업하는 기업이 늘어나는 것도 지식산업센터 투자에는 호재다.    
중소벤처기업부에 따르면 지난해 1~3분기 기준 부동산업을 제외한 창업기업은 83만929개로 조사됐다. 이는 2020년 78만3453개 대비 6.1%(4만7476개) 증가한 수치다. 지역별 창업기업 증가율을 보면 경기도가 11.8%로 가장 높았고, 인천도 8.1%로 최상위권에 이름을 올렸다. 

입주 기업 상당수는 지식산업센터를 임대 등 투자처로 인식하는 경향이 있는 것으로 보인다. 올해 초 국토연구원이 낸 ‘국내 지식산업센터 현황 분석과 정책 과제’에 따르면 수도권 지식산업센터에 입주한 기업의 8.7%는 비주거용 건물 임대업을 했다. 국토연구원은 "소규모 사무실 형태로 임대·투자를 위해 지식산업센터 사무실을 분양·임대하고 있을 가능성이 있다"고 분석했다.

분석한 자료에 따르면 전국에는 총 1309개(2022년 1월 말 기준)의 지식산업센터가 있다. 착공하지 않았지만, 인허가 승인을 받은 곳과 공사 중인 곳을 포함한 수치다.

서울 363개, 경기 605개, 인천 77개로 지식산업센터의 약 80%가 수도권에 몰렸다. 특히 지식산업센터 ‘성지’ 가산디지털단지가 있는 '금천구(133개)'에는 서울지역 지식산업센터의 36.6%(전국 10%)가 자리 잡고 있다.

지식산업센터가 전국에서 가장 많이 몰린 지역은 서울 '금천'이었다. 금천구 소재 지식산업센터의 건축면적을 모두 더하면 615만3497㎡에 이른다. 여의도 면적(290만㎡)의 2배를 훌쩍 넘는 수준이다.

알스퀘어가 확보한 서울 지식산업센터 현황에 따르면 가산디지털단지에는 11개의 신규 지식산업센터가 건축 중이거나 준공을 앞뒀다. 2개의 신규 개발 부지도 지식산업센터로 개발된다. 모두 입주의향서를 받고 있다.

알스퀘어는 “가산디지털단지는 강남권이나 도심권에 비해 임대료가 저렴하면서도, 교통이 편리하다”며 “초기 스타트업이나 IT 제조업 기반의 중소기업, 콜센터 등이 꾸준히 몰리는 지역”이라고 설명했다.

금천구에 이어 경기도 '시흥(107개)'과 성수동이 있는 '성동(85개)'에도 지식산업센터가 많았다. 경기도 '부천(65개)', 동탄신도시가 있는 '화성(52개)', '구로(50개)', '성남(48개)', '안양(43개)', '파주(35개)', '수원(33개)', '군포(30개)', '안산(29개)', '영등포(28개)' 등도 지식산업센터가 몰렸다.

다만 지식산업센터가 공급이 늘어간다는 점은 주의해야 한다. 한국산업단지공단에 따르면 지난해 지식산업센터 신규 승인 건수는 141건으로 역대 최고치를 기록했다. 2010년까지 전국 481곳에 불과했던 지식산업센터는 지난해 1208곳으로 늘어나는 등 꾸준히 증가하고 있다. 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "주택에 대한 규제 등이 심해지며 자금이 오피스텔, 생활형숙박시설 등에서 지식산업센터까지 이동했다"면서도 "다만 개인이 투자하기는 어렵고 수요자가 적은 시장"이라고 말했다. 그는 "지식산업센터는 정말로 탁월한 입지에 있지 않는 이상 거래가 잘 되지 않아 환금성이 낮다"며 "자금이 오래 묶일 가능성이 있으므로 투자에 유의할 필요가 있다"고 조언했다.