'1170.44대 1' 마스턴프리미어리츠 잭팟 비결은

수요예측 리츠 가운데 역대 최고치 기록

매각 용이한 자산으로 구성 시세차익 유리

인플레·변동성 장세에 강한 특성도 부각돼

연초 이후 FnGuide 리츠 지수와 코스피 지수 추이 [출처=한국거래소, 에프앤가이드]

마스턴프리미어리츠가 기관투자자 대상 수요예측에서 리츠 역대 최고 경쟁률을 기록하면서 성공 배경에 이목이 쏠린다. 금융투자업계에서는 높은 매각 가능성에 따른 순자산가치 반영 가능성과 리츠에 우호적인 투자 환경 등이 성공 배경으로 지목된다.

10일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 마스턴프리미어리츠는 지난 2일부터 3일까지 진행한 기관투자자 대상 수요예측에서 경쟁률 1170.44대 1을 기록해 리츠 역대 최고 경쟁률을 경신했다. 기존 최고 기록은 지난해 12월 상장한 미래에셋글로벌리츠의 1019.58대 1이었다.

금융투자업계 관계자는 "국내 기준으로 리츠 수요예측에 참여할 수 있는 기관은 약 1200개인데 마스턴프리미어리츠 수요예측에는 1000개 이상이 참여했다"며 "사실상 모든 국내 기관이 수요예측에 참여한 셈"이라고 귀띔했다.

기관투자자들은 마스턴프리미어리츠의 자산 매각 용이성이 주가 상승으로 이어질 것으로 기대하고 있다. 국내에 랜드마크 부동산을 보유하고 있는 다른 리츠들과 달리 마스턴프리미어리츠는 해외 물류센터와 오피스 등을 주력 자산으로 구성했기 때문이다. 다른 리츠들은 특정 자산이 해당 리츠의 정체성으로 직결되기 때문에 지가 상승기에 매각을 통한 차익 실현이 어렵지만 마스턴프리미어리츠는 지가 상황에 따라 자산을 처분해 배당금을 지급하기 용이한 셈이다.

실제로 2019년 12월 상장한 A리츠는 공모 이후 보유 자산 지가만 10% 이상 오른 것으로 추정되지만 주가는 여전히 공모가(5000원) 수준에 머무르고 있다. 이 리츠가 보유한 자산은 서울 강남구와 서초구, 송파구, 중구에 위치한 오피스 빌딩이다. 한국부동산원에 따르면 지난 3월 기준 해당 자치구 지가는 2019년 12월 대비 각각 13.28%, 12.94%, 12.85%, 10.40% 상승했다.

인플레이션 우려로 인해 증시 변동성이 심화되면서 시장이 인플레이션 헤지가 가능한 리츠를 선호하고 있는 점도 수요예측 흥행의 요인으로 지목된다. 리츠는 통상 임대료를 소비자물가상승률(CPI) 등 물가지수와 연동해 매년 인상하기 때문에 인플레이션 헤지가 가능하다. 마스턴프리미어리츠도 임대료를 프랑스 통계국이 발표하는 상업용부동산임대료지수(ILAT)와 연동해 체결한다.

변동성 장세에 주가 흐름이 안정적인 점도 리츠의 매력이다. 에프앤가이드가 국내 상장 리츠들로 구성한 'FnGuide 리츠 지수'는 지난 9일 998.41로 마감하며 연초 대비 6.17%(58.06포인트) 상승을 기록했다. 같은 기간 코스피는 2988.77에서 2610.81로 12.65%(377.96포인트), 코스닥은 1037.83에서 860.84로 17.05%(176.99포인트) 하락했다. 연초 이후 증시가 10% 넘게 빠졌음에도 주요 리츠는 오히려 소폭 상승을 시현한 셈이다.

기관투자자가 다수 몰리면서 상장 후 오버행 우려에서도 자유로운 형국이다. 수요예측 과정에서 의무 보유를 약속한 기관 비중이 43.3%에 달하기 때문이다.

금융투자업계 관계자는 "다수 기관이 수요예측에 참여하고 의무 보유 확약 비중이 40%를 돌파하면서 상장 주관사로서는 장기 보유 성향이 높은 기관 위주로 물량을 배정할 수 있는 환경이 마련됐다"며 "수급 측면에서도 연기금과 기관 수요를 바탕으로 안정적인 주가 흐름을 보일 것"이라고 내다봤다.

한편 마스턴프리미어리츠는 12일부터 13일까지 일반청약을 진행한다. 상장 주관사는 삼성증권이고 상장일은 오는 31일이다.