[월세난 해법은?] 빨라지는 '전세의 월세화', 해법은 임대사업 확대?

서울시내 한 상가에 밀집한 공인중개업소 모습. [사진=연합뉴스]

주택임대차보호법을 시행한 지 2년이 지나는 가운데 여전히 정부의 목표인 '서민 주거 안정' 달성은 소원한 상황이다. 거시경제 악화와 부동산시장 매수심리 위축으로 당초 우려됐던 '전세 대란'은 피한 상황이지만 '월세 대란'이 새로운 문제로 떠오르고 있다. 

◆민간 등록임대아파트, 시중보다 월세는 36%↓·전세는 절반 이하

최근 정부는 이와 같은 주거 불안 문제를 해소하기 위해 주택임대사업 제도를 다시 확대하는 방안을 추진하고 있다. 주택 임대 물량을 단기간 확대하기 위해 세제 완화 등 인센티브를 제공해 놀고 있는 매물을 시장으로 끌어내겠다는 목적에서다. 

이와 관련해 민간 임대사업자가 내놓는 아파트의 월세 임대료가 일반 아파트보다 크게 저렴하다는 분석도 나왔다. 

1일 유경준 의원실(국민의힘)은 국토교통부로부터 받은 자료를 기초로 전국의 등록임대주택 총 96만7000여 가구의 임대료를 분석한 '등록임대주택과 일반 주택의 임대료 차이 비교분석 보고서'를 발표했다. 

이에 따르면 2022년 6월을 기준으로 서울 민간 등록임대아파트의 평균 월세 보증금은 1억1222만원으로 나타났다. 이는 시중 일반 아파트의 월세 보증금인 2억399만원보다 44.9% 저렴한 수준이다. 월세 역시 민간 등록임대아파트의 경우 87만원으로 시중 일반 아파트의 월세 평균인 126만원보다 30%가량 낮았다. 

월세 보증금을 서울의 평균 전월세 전환율인 4.2%를 적용해 순수한 월 임대 부담액으로 계산했을 때 역시 민간 등록 임대 아파트가 36% 저렴한 것으로 나타났다. 이 경우 민간 등록임대아파트와 일반 아파트의 월 부담 총액은 각각 126만2770원(월세 87만원, 월세 보증금 전환 39만2770원)과 197만3965원(126만원, 71만3965원) 수준이었다. 

전세의 경우는 가격 차이가 더 컸다. 2022년 6월 기준 서울 일반 아파트의 전셋값은 평균 6억7792만원이었는데, 이는 민간 등록임대아파트 전셋값인 3억8472만원보다 두 배가량 높은 수준이었다. 

이에 대해 유 의원은 "최근 금리 상승 등의 영향으로 전월세 불안 우려가 커지고 있다"면서 "아파트를 저렴한 가격에 즉시 시장에 공급할 수 있는 아파트 매입등록임대 제도 부활을 추진해야 한다"고 강조했다.

민간 등록임대아파트 물량은 이전 정부 초기 등록임대사업자에게 지방세, 소득세, 양도소득세, 종합부동산세 감면 등 세제 혜택을 제공하면서 크게 늘기도 했다. 하지만 2020년 7월 아파트 등록임대사업자 제도를 폐지한 이후 아파트 매입임대는 신규등록이 불가능해졌고 임대 등록 물량도 줄어들고 있다. 2020년 당시 22만5312가구였던 임대등록 아파트 물량은 2021년 19만8528가구, 2022년 6월 17만4485가구 수준으로 쪼그라들었다. 

이런 상황에서 주택 임대차시장이 불안한 모습을 보이자 일각에선 소형 아파트 등록임대 사업자들에게 다시 감세 혜택을 주고 시장 임대 물량을 늘려야 한다는 목소리도 점점 힘을 얻고 있다. 

◆민간 등록임대아파트 부활?...국토부 "시장 여파 적은 소형·비(非)아파트부터"

새 정부 역시 '주거 분야 민생 안정 방안'으로 민간 등록임대아파트 제도를 확대하는 방안을 추진 중이다. 지난달 20일 국토부의 대책에 따르면 올 하반기 전월세 불안에 대비해 공급 계획을 앞당기고 민간임대주택을 활성화하는 방안에 운을 뗐다. 

당시 국토부 측은 제도 변화로 사실상 폐지 상태였던 매입형 등록임대 제도를 되살리는 방안을 시사했다. 국토부는 최선의 전월세시장 안정 대책은 주택공급 확대라는 판단에 따라 민간 등록임대 사업자에게 종부세·양도세·재산세 등 세제 감면 혜택을 제공하며 단계적으로 확대하겠다는 것이다. 

이에 따라 국토부는 연말까지 소형 주택을 중심으로 종부세 합산 배제, 양도세 중과배제 혜택을 복원해 매입형 등록임대제도를 부활시키겠다는 계획이다. 다만 이번 계획은 소형 평형의 다세대·다가구 주택에 우선 적용하고 향후 중대형 평형과 아파트 유형으로의 확대를 검토하겠다는 입장이다. 

특히 아파트에 대한 제도 적용에는 신중한 입장을 보였다. 과거 2018년 9월 조정대상지역을 대상으로 해당 제도가 폐지될 당시에도 임대사업자의 아파트 '투매' 가능성이 지적되며 비판 여론이 컸던 것을 감안한 것이다. 

이에 대해 당시 김수상 국토부 주택토지실장은 "아파트는 시장에 미칠 영향이 워낙 크기 때문에 시장 여파가 (비교적) 영향이 적을 것으로 판단되는 다세대·다가구 등의 비아파트 유형, 중대형보다는 소형(전용면적 49~59㎡)을 위주로 먼저 적용한 후 단계적으로 확대하는 방향을 검토할 것"이라고 설명한 바 있다. 

현재로선 원희룡 국토부 장관은 향후 도입 일정에 대해 유보적인 입장을 내놨다. 1일 국회 국토교통위원회 업무보고에 출석한 원 장관은 아파트에 대한 민간 등록임대제도 부활은 '아직 시기상조'라는 입장을 강조했다. 

유경준 의원(국민의힘)이 관련 질의를 하자 원 장관은 "현재 시장 자체가 가격이 지난 3~4년간 너무 급등한 직후의 후유증을 안고 있어서 시기적으로 시기상조라 생각한다"고 답변했다. 그는 이어 "(지금은) 워낙 가격이 급등한 직후 상태라 시장 전체 체질을 봤을 때 가격을 밀어올리는 힘이 커서 신중하게 바라봐야 한다"면서 "큰 아파트들에 대해 임대 혜택을 주게 되면 사재기 해뒀다가 정권이 바뀐 다음에 시장을 자극할 소지가 있어 단계적 접근이 필요하다"고 설명했다. 

그러면서도 원 장관은 "큰 방향성에서는 시장이 정상화되고 안정된다면 당연히 염두에 둬야 한다"면서 여지를 남기며 "우선순위는 비주택, 그리고 실수요자들이 몰려있는 소형아파트를 검토할 수 있으며 1~2주택 정도라면 상생 임대인 제도로 흡수하는 게 우선순위"라고 부연했다. 앞선 국토부의 대책과 대체로 일맥상통하는 수준의 답변을 내놓은 것이다. 

이외에도 국토부는 공공 임대주택 공급 조기화에 대한 의지도 드러낸 바 있다. 우선 건설임대주택(국민·행복주택) 공급 일정을 앞당겨 연내 2000가구를 추가 공급한다. 이에 따라 올 하반기 예정 물량은 2만3000가구에서 2만5000가구로 늘어난다. 전세 임대주택의 경우 2만1500가구에서 2만4500가구로 확대를 추진한다.

또한 민간과 협력해 우수 입지에 공급하는 신축매입약정 물량도 확대한다. 3기 신도시 배치를 60% 수준으로 끌어올리고 면적을 전용 56㎡ 이상으로 변경한다. 민간의 주택 공급 사업 투자 활성화를 유도하는 방안도 내놨다. 민간 출자 지분의 민간 임대 의무기간 중 지분매각을 허용해 민간 사업자 유동성을 확보하고 재투자도 유도한다. 또 기금 출자 리츠의 공사비 검증과 품질 점검 등 사업 진행 절차는 사업계획승인 이후 리츠 설립까지 3개월 이상 단축할 수 있도록 절차를 통합·조정할 방침이다.