[머니테크] 단기 '강남'·중장기 '서울역' 주목…금리인하기 '저평가 리츠' 투자 기회

투자 어디서 어떻게

신규 오피스 서울역·용산 83% 집중

상장 리츠는 이자 줄어 수익률 개선

서울 영등포구 여의도 전경 [사진=게티이미지뱅크]

전문가들은 올해 오피스 시장 투자에서 단기적으로는 우량 매물이 밀집해 있고, 공실률도 낮은 강남권역에 주목할 필요가 있다고 강조한다. 특히 기준금리 인하 시기와 맞물려 개인 투자자들의 경우 우량 대형 오피스 자산에 간접투자할 수 있는 리츠(REITs·부동산투자회사)도 매력적인 투자처라는 설명이다. 중장기적으로는 교통망 확충으로 인한 배후수요 영향과 역세권 개발사업이 집중되어 있는 서울역 일대 역시 눈여겨볼 필요가 있다고 말한다.
 
30일 상업용 부동산업체 알스퀘어에 따르면 연면적 3305㎡(1000평) 이상인 대형 오피스 기준으로 지난해 3분기 강남권역(GBD)의 거래 규모는 총 2조2905억원을 기록했다. 전년 같은 기간(2186억원)과 비교할 때 1년 만에 10배 이상 증가한 것이다.

특히 젠스타메이트의 집계를 보면 지난해 강남권역 전체 오피스 거래 대금 규모는 약 5조7600억원으로, 연간 기준으로는 집계를 시작한 2000년 이래 역대 최대치를 갈아치웠다.
 
강남권역은 업무 환경 우수성과 편리한 교통망, 풍부한 주변 상업시설 등을 갖춰 대형 중심의 오피스 임대·매입 수요가 꾸준하다. 지난해 GBD에서는 한국토지신탁이 우선매수권을 행사해 재매입한 '코레이트타워'가 4450억원에 거래됐다. 마스턴자산운용이 재개발한 '센터포인트 강남'도 최근 거래가 마무리됐다. 잠재 매물도 풍부해 오피스 거래 역시 지속적으로 이어질 가능성이 높다는 분석이다. 강남권역에선 강남N타워를 필두로 위워크빌딩·삼성동빌딩·BNK디지털타워·SI타워·NC타워 등의 매물이 매각을 기다리고 있다.

 
이상혁 더케이 컨설팅그룹 상업용부동산센터장 대표는 "국내 수익형 부동산 투자 시장 자체가 대형 오피스 시장을 중심으로 펼쳐져 있기 때문에 금리 인하 기조가 이어진다면 중대형 오피스 시장이 가장 먼저 긍정적인 수혜를 입을 것"이라고 말했다.
 
공실률이 낮은 우량 대형 오피스의 경우 리츠 등 간접투자 방식으로 접근해 보는 방식도 올해 추천된다. 국내 상장 리츠 중 대형 오피스 등 우량 물건을 담고 있는 상장 리츠에 주목할 필요가 있다는 것이 전문가들 설명이다.

리츠는 금리 인하 시 일반적으로 리츠 비용 중 이자 비용은 감소하는 반면, 배당 가능한 이익은 커지기 때문에 수익률이 개선된다. 여기에 금리 인하로 대형 오피스 자체의 임대 수익 상승도 기대할 수 있다. 특히 지난해 유상증자 등을 이유로 주가가 30% 가까이 하락한 '한화리츠' 등 일부 상품의 경우 시세 차익도 기대해 볼 수 있다.
 
아스테리움용산과 삼성화재 역사빌딩 등의 자산을 담고 있는 '신한알파리츠'와 '삼성FN리츠', '코람코더원리츠', 'NH프라임리츠' 등이 서울 오피스를 주요 투자 대상에 포함한 대표 리츠들이다. 여기에 최근 인가·등록된 리츠 중에서도 서울 오피스에 기반한 상품이 많이 나오고 있다. 지난해 11월 등록된 '대신밸류리츠 사모제1호위탁관리 부동산투자회사' 리츠의 경우 서울 중구 소재 오피스를 투자 대상으로 담고 있다. 역시 같은 달 등록된 '주식회사 디디아이브이씨 공동투자모위탁관리 부동산투자회사' 리츠 역시 여의도 등 영등포구 일대 소재 오피스에 대한 간접투자 상품이다.
 
중장기적으로는 최근 서울 내 대형 업무지구로 도약을 준비 중인 서울역과 용산 등의 신흥 오피스 시장에도 주목해야 한다는 조언이다. 
 
CBRE 코리아가 올해 1월 내놓은 '서울 오피스 2030' 리포트에 따르면 서울 A급 오피스 시장은 향후 7년간 471만㎡가 신규 공급될 예정이다. 특히 이 가운데 83%는 도심업무지구(CBD)에 집중될 가능성이 높다. 100만㎡ 규모의 재개발 사업이 예정된 세운지구를 비롯해 서울역과 서소문 등에서 대규모 복합 개발이 예정돼 있다.
 
수도권 광역급행철도(GTX)-A 노선 개통으로 서울역 북부역세권 개발사업 등이 항후 수혜를 입을 것으로 예상되면서 서울 도심권 오피스 시장 중심지도 CBD에서 SYBD(서울-용산역 업무지구)로 이동할 가능성이 높다는 진단이다. 오동협 빌딩로드부동산중개법인 대표는 "장기적으로 볼 때 GTX 개통 등 광역교통망 영향으로 서울역이나 중심권역 오피스 수요를 뒷받침할 가능성이 충분하다"고 말했다.