[2025 공동주택 공시가] 올해 공동주택 공시가격 3.65% 상승...서울 7.86%↑

지난해와 동일한 시세반영률 69% 적용

종부세 대상 주택 31만 가구...전년보다 5만 가구 늘어

서울 가장 높아…강남3구 보유세 최대 30% 이상 늘어

공동주택 공시가격 변동률 추이 [사진=아주경제DB]

전국 아파트 등 공동주택에 적용되는 공시가격이 올해 작년보다 평균 3.65% 올랐다. 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2년 연속 동결하기로 했으나 서울을 중심으로 집값 상승세가 지속되며 전년도 변동률보다 높은 상승률을 기록했다. 다만 지역별로는 부동산 시장 상황에 따라 온도차를 보였다. 17개 시도 중 서울 등 7개 지역은 공시가격이 지난해 대비 오른 반면, 세종 등 10개 지역은 공시가격이 떨어졌다. 종합부동산세 대상 주택(12억원 초과)도 5만1000여가구 늘어날 전망이다. 

국토교통부가 13일 발표한 '2025년도 공동주택 공시가격안'에 따르면, 올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 3.65% 상승했다. 이는 전년도 변동률(1.52%)보다는 높지만, 2005년 공동주택 공시 제도 도입 이후 연평균 변동률 4.4%과 비교하면 낮은 수준이다. 변동 폭(절대값) 기준으로는 2011년(0.3%), 2014년(0.4%), 2024년(1.52%) 이후 4번째로 낮은 변동률이다.

올해 공시가격안은 지난해 11월 발표한 '2025년 부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정방안'에 따라 전년 공시와 동일하게 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준의 현실화율(69.0%)을 적용했다.

지역별로 살펴보면 전국 17개 시도 중 서울·인천·경기 등 7곳의 공시가격이 오르고, 대구·부산 등 10곳은 떨어졌다. 서울이 7.86%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 경기(3.16%), 인천(2.51%), 전북(2.24%), 울산(1.07%) 순으로 올랐다. 하락률은 세종이 3.28%로 가장 컸고 대구(2.90%), 광주(2.06%), 부산(1.66%), 경북(1.40%)이 뒤를 이었다.

서울은 25개 자치구 모두 전년대비 공시가격이 상승했다. 서초구 공시가격이 11.63% 올라 상승 폭이 가장 컸고 강남구(11.19%), 성동구(10.72%), 용산구(10.51%), 송파구(10.04)가 두 자릿수 상승률을 기록했다. 상대적으로 중저가 주택이 밀집한 강북구(1.75%), 구로구(1.85%), 금천구(2.39%), 노원구(2.55%) 등은 상승률이 낮았다. 

올해 공시가격 중위값은 1억7100만원으로 지난해(1억6800만원)보다 300만원 상승했다. 지역별로는 서울 3억7400만원, 세종 2억8100만원, 경기 2억2700만원 순으로 나타났다. 

공동주택 종부세 대상 주택(12억원 초과) 수는 31만8308가구로 전체의 2.04%다. 지난해보다 대상 주택이 5만1528가구 늘었다. 

시도별 공시가격 변동률 현황. [사진=아주경제DB]

지난해 대비 공시가격이 상승하면서 올해 집값이 큰 폭으로 오른 ‘강남 3구(강남·송파·서초)' 등 주요 단지의 보유세(재산세+종합부동산세)는 올해보다 20~30% 늘어날 것으로 보인다. 

국토교통부가 공시가격 변화에 따른 서울 주요 아파트 단지의 보유세를 시뮬레이션한 결과, 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 84㎡의 보유세는 작년보다 35.9% 오른 1820만원(1주택자, 표준세율, 공정시장가액 비율 60%, 재산세 45% 기준)으로 집계됐다. 

올해 공동주택 공시가격안은 오는 14일부터 부동산 공시가격알리미와 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 열람할 수 있다. 열람 대상은 전국 공동주택 약 1558만 가구다. 

의견이 있는 경우에는 4월 2일까지 의견서를 부동산공시가격알리미 사이트에서 온라인으로 제출하거나, 관할 시군구 민원실, 한국부동산원에 서면으로 제출할 수 있다.

국토부는 공동주택 공시가격안 의견청취 절차 및 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 오는 4월 30일에 공시할 예정이다.