[3.19 주택시장 안정화 방안] 강화된 규제 카드 꺼낸 정부·서울시... 전문가 "정책 엇박자에 시장 혼란"

전문가들 "긴급 처방 성격... 집값 하향세 전환까지 시간 걸릴 것"

"정책 신뢰도 흔들려... 주변 지역 풍선효과 나타날 수도"

[그래픽=아주경제]

19일 정부와 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에 대한 토지거래허가구역 확대 지정을 골자로 한 주택시장 안정화 방안을 내놓은 것은 ‘잠·삼·대·청’에 대한 토지거래허가구역 해제 이후 강남권을 중심으로 한 집값 이상 급등이 다른 지역으로 전이될 우려가 높다는 판단에서다.

그러나 불과 한 달 만에 주택 정책을 ‘손바닥 뒤집듯’ 번복하고 토지거래허가구역을 확대 지정하면서 시장 혼란은 불가피할 전망이다. 전문가들은 이번 결정으로 정부 정책에 대한 시장 신뢰가 흔들릴 뿐 아니라 강남권 집값을 오히려 고착화시킬 수 있다고 지적했다. 또 강남 3구에 용산까지 일괄적으로 규제로 묶으면서 주변 지역 집값이 급증하는 풍선효과가 나타날 것이라는 우려도 나온다.

서울시가 지난달 12일 토지거래허가구역을 해제한 이후 강남권을 중심으로 아파트 값 상승 추세가 확연하게 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 10일 기준 서울 아파트 값은 전주 대비 0.20% 올랐다. 특히 주간 상승률이 지난해에는 보합(0.00%)에서 0.20%까지 15주 소요됐지만 올해 들어 최근 7주 만에 이 같은 수치에 도달할 만큼 빠른 상승세를 보이고 있다. 

서울 아파트 주간 거래량 또한 약 1000건에서 2000건 수준에 도달하기까지 작년에는 13주 소요됐으나 최근 들어 4주 만에 도달했다. 지난 2월 서울 아파트 거래량은 5000건을 웃돈 것으로 나타났다. 

정부는 집값 급등과 거래량 증가에 대해 서울 강남·송파구 소재 주택에 대한 토지거래허가구역 지정이 해제되면서 과열 조짐이 나타났으며 상급지 가격 상승에 대한 불안심리로 인해 추격 매수가 늘어나고 있다고 봤다. 

다만 전문가들은 정부의 이번 조치로 시장이 하향세로 돌아서기는 어렵다고 봤다. 한시적 조치인 데다 공급 감소, 봄 이사철, 기준금리 인하 등 다른 집값 상승 요인이 여전하다는 분석이다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지정 기간이 한시적인 데다 서울 공급 감소, 봄 이사철 임대차 가격 상승 등이 겹치면 매매가를 하향 조정 수준까지 이끌어내기에는 한계가 있을 것”이라고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "이번 토지거래허가구역 재지정은 최근 급격히 과열된 서울 부동산 시장에 대한 긴급 처방 성격이 강하다"며 "전체적인 시장에 영향을 준다고 보기는 어렵다"고 말했다.

부동산 시장 불안을 조기에 가라앉히려는 조치지만 한 달 만에 정책이 뒤집히면서 정부 정책에 대한 신뢰도가 흔들리고 시장 변동성을 키운다는 지적도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지거래허가구역 재지정은 바람직하진 않다고 본다"며 "정책은 일관되고 예측 가능한 것이 좋다. 이번처럼 단기간에 번복되는 것은 문제가 있다"고 지적했다.

또 전문가들은 이번 조치로 인해 거래 수요가 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 주변 지역으로 쏠리며 풍선 효과가 나타날 수 있다고 내다봤다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "기존보다 넓은 지역을 재지정했기 때문에 향후 기준금리가 추가 인하나 유동성 확대 등 추가적으로 집값을 자극할 수 있는 요인이 있다면 규제가 오히려 주변 지역에 대한 반등을 이끌 수 있다"고 진단했다.

권대중 서강대 부동산학과 교수도 "이미 주변 지역으로 확산된 풍선효과를 잠재우기는 쉽지 않다"며 "시장이 안정되려면 최소 4개월 이상은 더 소요될 수도 있다"고 말했다.

한편 정부는 토지거래허가구역 확대와 함께 주택 시장 안정을 위해 공급 확대 등 대책도 지속적으로 추진한다는 방침이다. 

우선 도심 내 핵심 공급 수단인 정비사업 속도를 높이기 위해 재건축·재개발 관련 법률 제·개정을 국회와 적극 협의하겠다는 방침이다. 

또 올 연말까지 11만가구 공급을 목표로 하고 있는 신축매입약정을 적기에 공급할 수 있도록 지원하고 지자체와 상시협의체 가동에 나선다. 또 수도권 공공택지를 대상으로 한 22조원 규모의 매입 확약 등도 조기화하기로 했다. 

아울러 지방 건설경기를 활성화하기 위해 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 한국토지주택공사(LH)의 직접매입을 이달 중 공고하고, 필요시 당초 계획한 3000가구보다 더 많은 물량을 매입한다는 방침이다.