재초환 폐지 논의 멈추자…재건축 단지, '수억원 부담금' 불안

재초환 사업지 전국 51단지·1만8000가구

탄핵·조기대선 맞물려, 재초환 폐지 논의 올스톱

수억원 부담금 현실화 우려에 조합 반발..."주택 공급 차질 불가피"

서울 강남구 재건축 추진 아파트 단지에 재건축 관련 현수막이 걸려 있다. [사진=연합뉴스]

조기 대선 정국으로 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 폐지 논의가 불투명해지게 됐다. 막대한 부담금 부과 가능성에 재건축 단지 조합원들의 불안감이 커지는 한편, 사업 중단 및 지연에 따라 주택 공급에도 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 제기된다.

16일 국토교통부에 따르면 현재 재초환 대상 아파트 가운데 준공 후 부담금 재산정 및 부과 절차를 앞둔 곳은 전국적으로 총 51개 단지, 약 1만8000가구에 달한다.

재초환은 재건축사업을 통해 조합원이 얻은 이익에서 가격 상승분과 건축비 등을 뺀 초과이익이 8000만원 이상일 경우 세금으로 환수하는 제도다. 재건축 조합들의 반발과 함께 지난해 8·8 주택공급 확대 방안을 통해 정부가 재초환 폐지를 공식화하면서 실제 부담금을 지급한 곳은 아직 한 곳도 없다. 

그러나 대통령 탄핵에 따른 조기 대선이 확정되면서 재초환 폐지 여부는 사실상 차기 정부의 몫으로 넘어가게 됐다. 올해 국토교통부가 발표한 신년 업무 보고 주요 현안에서도 재초환 관련 개선안이 제외된 데다 다수당인 더불어민주당은 재초환법 폐지에 반대하면서 정권이 교체되면 폐지가 물 건너가는 것이 아니냐는 관측도 나온다. 

전문가들은 재초환이 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하자는 취지와 달리 개발이익 산정 기준이 불명확하며 형평성 차원에서 재산권을 침해한다고 지적한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재초환은 개발이익 산정 기준이 모호해 초과이익이 과도하게 발생한다"며 "같은 금액대 단지라도 신축은 문제가 없지만 재건축은 1주택자에게도 부담금을 부과하는 등 형평성에 문제가 있다”고 말했다. 

향후 재건축 부담금 실부과가 이뤄지면 재건축 단지들의 반발이 더욱 거세질 것이라는 전망이다. 서울 강남권의 부담금 부과 1호 단지인 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)는 2021년 8월에 입주해 올해로 준공 4년 차를 맞았으나 자료 제출을 지연시키며 버티기에 나선 모습이다. 조합 측은 지자체가 부담금을 부과하면 행정 소송으로 대응하겠다는 입장이다. 

서초구 방배동 신성빌라(현 방배센트레빌인더포레), 송파구 문정동 136 빌라(현 힐스테이트e편한세상 문정) 재건축 등 단지도 이미 준공해 부담금 부과를 앞두고 있다. 문정동 136 재건축은 1065가구의 대단지고 재초환 부담금 대상 조합원만 814명에 달해 더 큰 파장이 예상된다.

특히 1기 신도시 경우 용적률 상향 등으로 인해 개발이익이 커질 것으로 예상되면서 일부 단지에서는 수억원대의 부담금이 현실화될 수 있다는 우려가 나온다.

전국재건축정비사업조합연대 관계자는 "공사비 증가로 조합원 부담이 가중된 상황에서 재초환 부담금까지 더해지면 재건축 사업이 멈출 수밖에 없다"며 "국회와 차기 정부에 부담금 폐지 건의를 지속하겠다"고 말했다.