분양가 상승압력 커진다…치솟는 땅값·공사비에 '분상제 청약 쏠림' 뚜렷

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

수도권 일대의 지가 상승과 ‘제로에너지 건축물’ 규제 도입에 따른 공사비 인상으로 향후 분양가 급등이 불가피할 전망이다. 이에 산업단지 인근 등 배후수요가 풍부한 입지나 분양가상한제 적용 단지에만 수요자들이 몰리는 양극화 현상이 더욱 두드러질 것이라는 분석이 나온다.
 
11일 한국부동산원 등에 따르면 올해 1분기(1~3월) 전국 아파트 청약 경쟁률(일반공급 기준)은 약 13대 1을 기록했다. 이는 지난해 4분기(13.5대 1)와 비슷한 수준이며, 지난해 1분기(9.5대 1)보다는 경쟁이 치열했다. 지방과 인천 등 수도권 일대 청약 미달 단지가 많았음에도 여전히 일부 분양가 상한제 단지를 중심으로 높은 청약 경쟁률을 유지했기 때문으로 분석된다.

충북 청주 테크노폴리스에 공급된 충북 청주시 ‘청주테크노폴리스 아테라 2차’의 경우, 분상제 적용 단지로 지난 4월 분양 시 152가구 모집에 1만6668명이 몰려 충북에서 이례적인 평균 109.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 1분기 서울 내 유일한 분양 단지였던 서울 서초구 '래미안 원페를라' 역시 분상제 적용 단지로, 지난 1월 1순위 청약에 4만여 건의 청약 통장이 몰려 평균 151.62대 1의 경쟁률을 보였다.
 
분상제 단지에 대한 관심은 분양가 산정 시 큰 비중을 차지하는 땅값이 지속적으로 상승하면서 향후에도 과열 양상을 보일 것이라는 관측이다. 

아파트 분양가는 크게 건축비와 택지비로 구성되는데 택지비는 순수 대지비용(민간은 감정평가액)에 연약지반보강 등에 투입되는 각종 가산비를 더한 금액으로 이뤄진다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1월의 경우, 서울 아파트 분양가 중 대지비의 비중은 80%로 역대 최고치를 기록했다.

한국부동산원 통계를 보면 지난해 1월 서울의 주거용 지가 지수는 101.15로 같은 해 3월까지 0.36% 상승했지만, 올해의 경우 같은 기간 0.55%나 상승했다. 특히 강남구의 경우 지난해 1분기에는 지가 상승률이 0.5%를 기록했지만 지난해 4분기와 올해 1분기에는 각각 0.9%대 수준의 상승률을 나타낸 바 있다.
 
6월 말부터 민간아파트 단지에 대해서도 적용되는 ‘제로에너지 건축물 규제’도 향후 공사비 인상 및 분양가 상승 요인으로 지목된다. 국토교통부 등에 따르면 정부는 현재 1000㎡ 이상 민간 건축물과 30가구 이상 민간 공동주택에 제로에너지 건축물 5등급 수준 설계를 의무화하기 위한 규제 심사를 진행 중이다. 업계 부담을 고려해 태양광 등 신재생에너지에 대한 대체 인정 방안 등도 검토하겠다는 방침이지만, 공사비 인상과 이로 인한 분양가 상승은 불가피할 것이라는 게 업계 중론이다.
 
한 대형 건설사 관계자는 “업계에서는 정부나 산하 기관에서 예측한 인상분을 상회하는 수준에서 공사비 인상이 이뤄질 수밖에 없다고 보고 있다”며 “인허가 단계인 사업장을 고려하면 2년 내 상당 수준의 분양가 상승이 불가피하고 그 이전에도 시장에 영향을 줄 수 있다”고 전했다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “최근 분양가 상승으로 올해 상반기에는 시세보다 15%에서 20% 이상 저렴한 단지를 중심으로 청약 움직임이 활발했다”며 “하반기에는 투기과열지구인 서울 강남 일부 지역과 3기 신도시 등 분양가상한제 지역을 중심으로 수요가 쏠리며 분상제 지역과 그렇지 않은 단지의 양극화가 더욱 심화될 것”이라고 내다봤다.