[대출규제 후폭풍] 전세대출 DSR 규제도 만지작…서울 고가 '월세살이' 확대 우려

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

금융당국이 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 초고강도 규제의 후속대책으로 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용까지 검토할 것으로 알려지면서 임대차 시장에 추가적인 후폭풍이 불가피할 전망이다. 대출 규제로 장기적으로 전세 물량이 감소할 것으로 예상되는 가운데 전세대출에 대한 추가 규제가 이어질 경우, 전세의 월세화는 물론 월세가격도 연이어 상승할 것이라는 우려에서다. 

8일 업계에 따르면 금융당국은 오는 7~8월 가계대출 규모 등을 감안해 전세대출이나 정책대출에도 DSR 적용을 확대하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

아직 구체적으로 확정된 내용은 없다는 게 당국의 설명이지만, 매월 공표되는 대출 실행액을 기준으로 가계대출 증가세가 이어질 경우 전세대출에 대한 추가 규제를 실행할 가능성도 점쳐진다. 금융당국은 현재 추세에 비춰볼 때 8월까지 가계대출이 지속해서 증가할 것이라고 판단하고 있다.
 
정부는 대출 규제 이후에도 집값 상승이 계속될 경우, 우선 전세대출 이자 상환분을 DSR의 적용 대상으로 편입하는 방안을 검토한다는 방침이다. DSR은 연간 원리금 상환 규모가 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는데, 해당 규제가 현실화할 경우 기존 주택담보대출을 보유한 차주들의 전세대출 한도가 크게 감소할 전망이다. 이들 차주의 전세대출을 막아 갭투자 수요를 추가 차단하겠다는 의도인 셈이다.
 

아울러 주택 공급 감소와 지난 6·27 대책 여파로 전세 가격이 장기적으로 상승할 것이라는 일각의 우려가 커짐에 따라 임대차 시장 불안도 선제적으로 해소하겠다는 포석으로도 풀이된다.
 
시장에서는 전세대출 DSR 추가 규제가 현실화할 경우, 전세 수요 감소와 시장 위축을 통한 기존 갭투자 매물을 시장으로 끌어내는 효과도 있을 것으로 보고 있다. 반면 이미 대출이 많거나 연 소득이 낮은 세입자들이 전세대출로 서울 등 선호 상급지의 고가 신축 아파트에 들어가는 길은 차단될 가능성이 높다.

이와 함께 전세 수요 감소로 전세시장이 빠르게 위축되며 월세 전환이 더욱 가속화될 것이라는 관측도 나온다. 특히 전세대출 없이 임대를 놓으려는 임대인과 보증금 일부를 월세로 돌리려는 임차인의 수요가 합치되면서, 보증부 월세 전환이 빠르게 늘어날 것이라는 전망이 높다.
 
전문가들은 결국 주택 공급 감축과 함께 전세의 월세화 현상으로 월세 가격이 빠르게 상승할 것이라는 전망을 내놓고 있다.
 
부동산 리서치업체인 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주(예정) 물량은 2만8355가구로 올해(4만6738가구)보다 39.3% 감소한다. 내후년에는 올해보다 81.2% 적은 8803가구에 그칠 예정이다.
 
반면 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중은 꾸준히 상승하고 있다. 국토교통부 5월 주택통계에 따르면 5월 기준 수도권 주택 전체 전·월세 거래에서 월세 비중은 전월(59.3%)보다 늘어난 61.6%로 집계됐다. 서울 역시 월세 비중이 63.6%에서 63.9%로 동반 상승했다. 올해 1~5월 체결된 서울 전·월세 거래 기준으로도 월세 비중은 63.7%에 육박하고 있다.
 
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “6·27 규제 이후 장기적으로 전세 가격이 상승할 가능성이 높다. 문재인 정부 때도 전세가격이 상승하면서 결국 집값을 밀어올렸기 때문에 이를 원천 차단하려면 결국 전세대출에 대한 규제를 검토할 수밖에 없다”고 말했다. 그러면서 “실제 전세대출 규제 시행 시 집값 억제 효과는 충분하겠지만 결국 주택 소유자들은 세입자들의 대출받은 전세금을 조달하기 어렵기 때문에 기존 전세를 반전세로 돌릴 수밖에 없고, 결국 월세 시대가 고착화하는 가운데 월세 가격 불안으로 이어질 가능성이 높다”고 내다봤다.