올림픽파크포레온 '로또 청약' 그림의 떡 되나...'줍줍'도 현금부자만?

대출규제로 주담대 6억원 제한... 6억~7억 현금 확보해야

준공 미승인 또다른 변수..."대출 아예 안 나올 가능성도"

서울 강동구 올림픽파크포레온 35층 스카이라운지에서 바라본 단지 전경. 2024.10.17 [사진=조현미 기자 [e-mail]]

최대 15억원의 시세차익 기대감에 하반기 최대 ‘로또 청약’으로 불리는 서울 강동구 올림픽파크 포레온(옛 둔촌주공) 무순위 청약 대기자들의 자금조달 셈법이 복잡해졌다. 준공 승인이 나지 않아 ‘줍줍’에 당첨되더라도 주택담보대출 자체가 어렵고, 고강도 대출 규제까지 겹치면서 잔금대출 여부도 불투명해 현금부자가 아닌 이상 ‘그림의 떡’이 될 공산이 커졌기 때문이다. 

8일 청약홈에 따르면 둔촌동 올림픽파크 포레온은 3년 전 분양가로 오는 10일부터 이틀간 무순위 청약을 진행한다. 물량은 전용면적 39㎡ 1가구, 59㎡ 1가구, 84㎡ 2가구로 총 4가구다.

분양가는 2022년 최초 공급 당시 책정된 수준으로 전용 39㎡ 6억 9440만원, 전용 59㎡ 10억 5190만원이다. 전용 84㎡는 각각 12억9330만원, 12억3600만원이다. 전용 84㎡는 최근 매매 시세가 28억원대로 최대 14억~15억원 수준의 시세 차익을 기대할 수 있다. 

다만 대출 규제가 자금 조달의 변수로 떠올랐다. 이 단지는 6·27 대책 이후인 이달 4일 입주자 모집공고가 나면서 대출 규제 적용 대상이 됐다. 잔금일은 오는 10월이지만, 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서 84㎡의 경우 최소 6억5000만~7억원 이상의 현금이 필요하게 됐다. 전세 보증금을 받아 잔금을 치른다고 해도 현금으로 전세금을 낼 수 있는 세입자를 찾아야 한다. 이번 대출 규제로 소유권 이전 조건부 전세대출이 원천 금지되면서 전세대출을 받은 세입자의 보증금을 통해 잔금을 치르는 게 불가능해졌기 때문이다. 

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "시세보다 훨씬 싼 3년 전 분양가로 살 수 있어 당초 120만명 정도 청약에 몰릴 것으로 예상됐지만, 대출 규제로 현금이 많이 필요해 100만명가량은 청약을 포기할 것 같다"며 "무순위 청약도 현금 부자만 참여할 수 있게 됐다"고 말했다. 

변수는 또 있다. 이전 고시가 늦어지면서 소유권 보존등기도 지연되면서 입주민들은 법적으로는 '등기상 소유자'가 아닌 상태다. 지난 3월까지 입주를 마친 수분양자들은 조합과 은행이 계약을 맺어 집단대출(후취담보)로 진행해 문제가 없었지만, 무순위 청약은 등기가 없는 만큼 근저당권 설정을 할 수 없어서 은행에서 대출 자체가 아예 막힐 가능성도 있다. 분양대금을 대출 없이 전액 현금으로 납부해야 하는 상황을 배제할 수 없는 셈이다. 

올림픽파크 포레온 인근 공인중개업소 관계자는 “잔금에 대한 집단 대출은 3월 말에 이미 기한이 끝나서 무순위 청약은 일반 주담대로 대출을 받아야 한다"며 “대출 규제보다 오히려 준공 미승인에 따라 대출 자체가 가능한지 여부가 이번 무순위 청약의 관건”이라고 말했다. 

이전고시가 늦어진 주요 원인으로는 전체 준공인가 지연과 조합 내부의 공사비 정산 분쟁 탓으로 전해졌다. 둔촌주공 재건축 조합은 관리처분계획 신청이 늦어지고 있다며 내년 1월 말까지 이전고시와 소유권 보존등기를 마친다는 방침이다. 

관할 자치구인 강동구청은 지난해 기반시설이 일부가 미비해 '부분 준공인가'를 낸 바 있다. 강동구청 관계자는 "일부 조합원들이 공사가 완료된 부분만 이전 고시를 먼저 해 달라고 요구하고 있으나 기반시설 공사가 남았다"며 "사업 주체인 조합에서 관리처분계획을 확정지어야 구에서도 다음 행정 절차를 이어갈 수 있다"고 말했다.