연이은 전세대출·임대사업 규제에…가을 전세난 초읽기

서울 아파트 전셋값 31주 연속 상승…송파·강동구 등 상승세 두드러져

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최근 서울 내 전세 매물 감소 추세가 심화되면서 전세 가격 불안이 확산되고 있다. 입주 물량이 줄어든 가운데 정부의 전세대출 규제와 임대사업자에 대한 정책 엇박자로, 임대차 시장의 월세화가 더욱 가팔라질 것이라는 전망도 커지고 있다.

15일 부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 이달 12일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3349건에 그쳤다. 3개월 전 전세 물량이 2만5647건이었다는 점과 비교하면 9% 감소했다. 올해 1월 초(3만1814건)와 비교하면 전세 물량이 26.7%나 쪼그라든 것이다.

반면 같은 기간 월세 물량은 2만83건에서 1만9553건으로 소폭 감소하는데 그쳐, 서울 임대차 시장에서 상대적으로 그 비중을 꾸준히 늘려가고 있다. 올해 1월 초 서울 임대차 물량에서 월세의 비중은 전체 5만1897건 중 38.6%로 40% 밑을 하회했다. 그러나 이달 초에는 전체(4만2020건) 중 45.6%(1만9197건)가 월세인 것으로 확인돼 9개월 새 월세 비중이 7%포인트나 뛰었다.

한국부동산원의 전세수급지수를 보면 서울 아파트의 전 이달 첫째 주와 둘째 주 모두 연속 101을 넘겼다. 지수가 기준선인 100보다 높으면 전세 공급이 수요에 미치지 못하고 있다는 것을 뜻한다. 

전세 공급 감소로 수급 균형이 흔들리면서 전세가격 불안도 다시금 고조되고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 둘째 주(8일 기준) 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.07% 상승하며 31주 연속 상승했다. 특히 가을 이사철을 앞두고 송파구(0.23%), 강동구(0.14%), 양천구(0.12%) 등 학군지와 상급지의 아파트 전셋값 상승세가 두드러졌다.

여기에 최근 9·7 공급대책으로 전세대출과 임대사업자에 대한 규제가 강화되면서 서울 임대차 시장의 월세화가 더욱 속도를 낼 것이라는 전망도 나오고 있다.

정부는 9·7 대책을 통해 1주택자에 대한 수도권 내 보증기관의 전세대출 한도를 2억원으로 일괄 적용하기로 했다. 사실상 1주택자의 수도권 내 전세대출 한도를 2억원으로 제한한 셈이다. 지난 8일부터 체결된 전세대출 계약 또는 만기 연장된 전세대출 계약의 경우, 대출 한도 및 심사 기준의 강화로 실수요 자금 마련 등과 관련해 현장에서 일부 혼란도 빚어지는 상황이다.

아울러 정부는 수도권과 규제지역 내 주택매매·임대사업자의 신규 주택담보대출도 전면 금지했다. 기존에는 비규제지역에서 LTV(담보인정비율) 60%, 규제지역에서 30%까지 대출이 가능했지만 이달 8일부터는 LTV 0%가 적용된다.

지난달 14일 지방 건설투자 보강방안에서 주택임대사업 규제 완화를 추진한 지 1개월도 안돼 다시 임대사업자에 대한 추가 규제 조치가 이뤄진 것이다.

임대주택 공급 위축을 막기 위해 정부는 단서 조항으로 기존 주택이 아닌 신규 주택을 담보로 한 사업자 대출은 허용하고, 세입자 퇴거를 위한 용도의 대출도 종전대로 받을 수 있도록 했다. 그러나 전세대출 규제 기조 강화에 임대사업자에 대한 추가 규제 여파가 맞물리며 임대 시장에 미칠 여파는 불가피하다는 게 전문가들의 반응이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “1가구 1주택 정책과 실거주 의무 정책이 시행 중인 가운데, 이번 대출 규제로 다주택자들이 임대를 놓기가 사실상 어려워졌다”며 “서울 아파트의 경우, 임대주택 공급 축소와 전세 공급 위축 상황에서 아파트 전세에 대한 수요는 증가하고 있기 때문에 전세가격의 급등 가능성도 높아진 것”이라고 말했다.