빌라 시장에도 '10·15 규제' 칼바람…'월세화' 진행도

10·15 부동산 대책 이후 거래량 68.7% 급감

서울 시내의 부동산에 붙은 매매 안내문. [사진=연합뉴스]

서울의 빌라(연립·다세대주택) 시장에 찬바람이 본격적으로 불고 있다. 정부가 10월 15일 발표한 부동산 대책이 아파트에만 국한되지 않고 빌라 시장에도 위축 효과를 낳고 있다는 분석이다. 부동산 업계에서는 대출 규제와 서울 전역을 규제지역으로 지정하고 토지거래허가구역을 확대하는 정책이 맞물리면서 빌라 시장도 거래절벽에 직면했다는 평가가 나온다.

13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 규제 발표 직후인 지난 10월 16일부터 이달 11일까지 서울 빌라 매매 건수는 약 960건으로 집계됐다. 이는 규제 발표 이전 같은 기간(약 3064건) 대비 68.7% 줄어든 수준으로, 아파트 거래량 감소폭과 비슷한 수준이다. 정부의 규제 강화가 저가 주택으로 여겨지는 빌라 시장마저 곧바로 강타했다는 의미다.

부동산 업계는 거래 급감의 배경으로 10·15 부동산 대책 영향을 꼽고 있다. 아파트 시장을 대상으로 서울 전역과 경기권 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 규제하고 있지만 그 여파와 범위가 광범위해 기존에 수요가 쉽게 살아나지 못하던 빌라 시장도 영향을 크게 받고 있다는 설명이다. 

특히 이번 대책으로 낙후된 빌라 밀집 지역이 규제지역으로 지정되는 등 정비사업에 악재가 발생하면서 빌라 매수 심리 발목을 잡는 상황이 나왔다는 지적도 나온다. 정비사업 구역 주택이 규제지역에서는 조합원 지위 양도 금지, 전매 제한 등에서 일정한 제약을 받기 때문이다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "(서울) 재개발 구역에 들어 있는 빌라는 향후 아파트로 바뀔 기대에 사는 경우"라며 "전매 금지 등의 영향을 받은 것으로 보인다"고 설명했다. 

또 6·27 대책 이후 청년·신혼부부 등 주요 수요층이 이용하는 정책대출 한도 축소와 전세대출 보증 비율 강화 등의 대출 규제로 시장이 회복되기 어려운 상황에서 강한 부동산 대책이 나오면서 빌라 수요가 더 위축된 것으로 분석된다. 

6·27 대책으로 디딤돌(구입)대출 한도는 신혼부부가 4억원에서 3억2000만원으로, 신생아 가구는 5억원에서 4억원으로 감소했다. 버팀목(전세)대출도 수도권 신혼부부는 3억원에서 2억5000만원으로, 신생아 가구는 전국 단위로 3억원에서 2억4000만원으로 줄었다. 

이러한 규제에 따른 매매 위축이 맞물려 나타나자 임대차 시장에도 변화가 감지되고 있다. 규제 이후 빌라 월세 거래 비중은 65.2%로 높아졌는데 규제 이전의 60.9%보다 올라갔다. 매매 거래가 활발하지 않은 데다 전세사기 여파, 전세의 월세화 현상이 겹치면서 나타난 현상으로 풀이된다. 

일각에서는 아파트 규제로 빌라가 대체 투자처가 될 수 있다는 전망이 있었지만, 빌라 역시 매수 심리가 급격히 위축되면서 장기적으로 서민들의 주거 환경이 더 나빠질 것으로 예상되고 있다. 특히 규제 강화가 쉽게 해소되기 어려워 빌라 시장의 관망세는 더 확산할 것으로 예상된다. 

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "빌라를 매입하려는 수요층은 상대적으로 저소득층"이라며 "현 대출 규제가 시장 전체적으로 작용하고 있고, 규제가 워낙 강화되면서 (빌라를) 매수하기 어려운 상황"이라고 말했다.