[2026 부동산 시장 전망] 전문가들 "올해도 '초격차 양극화' 유력...추가 대책 나와야"

서울 '공급 절벽' 현실화... 한강벨트 강세 지속

전·월세 시장 불안도 가중..."매매가 상승률 추월할 수도"

"규제가 매물 잠김 부추겨...실수요자 보호책 마련해야"

서울 시내의 한 부동산에 붙은 매물 게시판 [사진=연합뉴스]

올해 주택 시장은 서울과 지방, 그리고 서울 내에서도 핵심지와 외곽 지역 간의 격차가 더욱 벌어지는 ‘초격차 양극화’ 현상이 심화할 것이라는 전망이 나온다.

1일 아주경제신문이 부동산 전문가들을 상대로 설문조사를 벌인 결과 서울 아파트 가격은 상승세를 이어가겠지만, 지방은 침체가 이어진다는 분석이 나온다. 

서울은 주택 공급 부족과 풍부한 유동성이 맞물린 상황에서 수요가 꾸준히 집중되는 반면, 지방은 규제 강화와 경기 위축의 직격탄을 맞았다는 설명이다.

올해 서울 주택 시장의 최대 변수는 공급 부족으로 점쳐진다. 25개 자치구 중 관악·금천·성동·용산·종로·중랑구 등 6곳은 신규 입주 물량이 사실상 ‘제로(0)’인 것으로 파악된다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "서울은 올해부터 입주 물량이 급감해 내년까지 심각한 수준에 이를 것"이라며 "유동성이 풍부한 상황에서 공급까지 막히면 지난해 집값 상승폭을 상회할 가능성도 배제할 수 없다"고 경고했다.

강남 3구(강남·송파·서초)와 ‘한강벨트’(마포·용산·성동·광진) 등 핵심 지역으로의 쏠림 현상은 거세지고 있다. 권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 "시중 통화량(M2) 지난해 4400조원을 넘어서는 등 유동성이 급격히 확대된 상태"라며 "돈의 가치가 하락하고 원자재 값이 오르는 악조건 속에서 공급 부족까지 겹쳐, 올 상반기 서울 집값은 여전히 강세를 보일 것"이라고 내다봤다.

지방 및 수도권 외곽은 상반된 흐름을 보일 전망이다. 권 교수는 "광역시는 1~2% 상승에 그치고, 인구가 감소하는 기타 도서 지역은 보합이나 마이너스를 기록할 것"이라며 지역 별 차등 흐름을 예고했다. 수도권 역시 3기 신도시 분양 물량 등의 영향으로 서울만큼의 폭발적 상승은 기대하기 어렵다는 분석이다.

다만 서울 내 외곽 지역에서는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타날 수 있다는 관측도 있다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 "서울 가격 상승에 따른 피로감으로 실수요자들이 하향 매수에 나서면서, 30~40대 무주택자들이 생애최초 대출 등을 활용해 상대적으로 저렴한 중하위 지역으로 유입될 가능성이 크다"고 봤다. 

더 큰 문제는 전·월세 시장이다. 대출 규제로 매매가 어려워진 수요자들이 임대차 시장에 몰리면서 전셋값을 자극하고 있기 때문이다. 전세 가격 상승폭이 매매가 상승률을 크게 웃돌 것이라는 우려까지 나온다.

김인만 김인만부동산연구소 소장은 "전·월세 상승률이 매매보다 2%포인트(p) 이상 높을 수 있다"며 "입주 물량 부족에 기존 매물은 갱신 계약으로 묶여 있고, 소유권 이전 조건부 대출까지 막히며 신규 입주 물량조차 세입자가 들어가기 힘든 상황"이라고 지적했다.

전문가들은 규제 정책을 손 볼 필요가 있다고 입모았다. 토지거래허가제 등 강력한 규제가 매물 잠김 현상을 유발하고, 실거주 의무 등이 전·월세 물량 감소로 이어지는 부작용을 낳고 있다는 것이다.

이에 △규제지역의 탄력적 조정 △세제 변화를 통한 매물 유도 △공급 확대 속도 제고 등 시장의 숨통을 틔워줄 수 있는 추가 대책이 시급하다고 강조했다. 남 연구원은  "하반기 정책 변수에 따라 시장 변동성이 커질 수 있는 만큼, 실수요자를 보호할 수 있는 정교한 보완책이 마련되어야 한다"고 덧붙였다.