[김윤섭의 MONEY! 부동산] 용산, 과천부터 3기 신도시까지...공공분양 내집마련 전략은?

서울 아파트 일대 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 지난 1·29 대책을 통해 서울을 비롯한 수도권 핵심 지역에 6만가구를 공급한다는 계획을 발표한 가운데 향후 청약 전략에 관심이 쏠리고 있다. 정부가 예고한 6만가구 뿐 아니라 3기 신도시 등 공공분양 물량이 대거 쏟아질 예정이기 때문이다. 

21일 부동산 업계 등에 따르면 정부는 이르면 3월 '주거복지 추진방안'을 발표하고 1·29 대책에서 발표된 공급 물량에 대한 구체적인 공급 방식을 밝힐 계획이다. 지난 대책에서는 용산국제업무지구(1만가구), 과천 경마장 이전 용지(9800가구) 등 서울 도심과 인접 지역을 중심으로 한 대규모 공급계획이 발표됐는데 이 물량을 청년·신혼부부에게 어떤 방식으로, 얼마나 공급할지가 방안에 담길 예정이다.

국토부는 이들 물량 중 상당수가 분양주택으로 공급될 수 있다는 입장이다. 분양가의 10%만 내고 입주할 수 있는 지분적립형 공공분양이 적용될 전망이라 관심이 쏠린다. 

국토교통부가 오는 9일까지 입법예고 중인 '공공주택 특별법 시행규칙 일부개정령안'에는 지분적립형 분양주택의 특별공급 비율이 70%로 명시돼 있다. 예를 들어 1000가구 단지에 지분적립형이 500가구라면 그중 70%인 350가구가 특별공급, 나머지 150가구는 일반공급으로 나가는 식이다. 지분적립형만을 대상으로 별도의 특공 체계가 마련된 건 이번이 처음이다.

특별공급에는 기존에 없던 청년(19~39세 미혼) 유형이 신설돼 15%가 배정됐다. 부모와 같은 세대를 구성하더라도 본인만 무주택자면 청약에 참여할 수 있다. 다만 전용 60㎡ 이하 주택에 한한다. 본인 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 140% 이하여야 하고, 청약통장 6개월 이상 가입에 6회 이상 납입 조건을 충족해야 한다. 입주자는 소득·거주기간·청약납입횟수·소득세 납부 기간 등을 점수화해 선정한다. 개정안은 입법예고 종료 후 법제처 심사 등을 거쳐 이르면 3~4월 시행될 전망이다.

지분적립형 주택은 2021년 관련 법이 마련됐으나 정부 차원에서 공급 사례가 없었다. 이재명 정부가 핵심 주거 공약으로 내세우며 본격 확대에 나선 것이다. 입주 시 분양가의 10~25%만 내고 나머지 지분은 20~30년에 걸쳐 분할 취득하는 방식이다. 법적으로는 '분양주택'이지만 성격은 다르다. 완전한 소유권을 갖기 전까지는 공공기관이 보유한 잔여 지분에 대해 임대료를 내야 해 임대와 분양이 섞인 혼합형 모델이다. 지분 적립을 마쳐 100%를 채우면 온전한 내 집이 된다.

국토부도 오는 3월 주거복지 로드맵에서 지분적립형 본격 적용을 예고한 상황이다. 김윤덕 국토부 장관은 1·29 대책 발표 당일 브리핑에서 청년·신혼부부 대상 물량의 임대·분양 비중을 묻는 말에 "상반기 중 주거복지 로드맵을 발표할 예정"이라며 "청년과 신혼부부에게 적극적인 주거복지 플랜을 마련하겠다"고 답했다. 앞서 김 장관은 지난해 7월 인사청문회에서 "공공분양은 지분적립형과 이익공유형 등 다양한 형태가 있다"며 "특성에 맞게 공급 방식을 다변화하겠다"고 밝힌 바 있다.
 
3기 신도시 분양도 본격화된다. 올해 수도권에서는 서울 1300가구, 인천 3600가구, 경기 2만3800가구로 공공분양 주택 2만9000가구가 순차적으로 공급된다. 올해 3월 분양을 앞둔 남양주왕숙2 A1블록과 A3블록은 각각 803가구, 686가구 규모다. A1블록 인근에는 유치원과 초등학교, 중학교 용지가 계획돼 있으며 A3블록은 경의중앙선 도농역과 가까워 접근성이 우수하다.

3월 고양창릉 S-1블록은 494가구, 인천계양 A-9블록은 318가구의 공공분양 물량이 나온다. 4월 안양광양 A1,2(404가구), 5월 화성동탄2 C-27(473가구), 성남낙생 A1(933가구), 6월 고양창릉 S-2·3·4(3387가구), 9월 경기 부천대장 A2(498가구), 10월 수원광교 A17(600가구), 남양주왕숙 A17(379가구), 12월 시흥거모 A10(301가구)도 분양된다.

서울에서는 8월 강동구 고덕강일지구 3단지(1305가구)가 공공분양 물량으로 나온다. 이 단지는 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 방식인 토지임대부 분양주택으로 공급돼 분양가가 낮은 것이 특징이다. 하지만 땅을 빌려 쓰기에 매달 수십만 원의 토지 임대료를 내야 한다는 부담이 있다. 정부는 토지임대부 주택을 위한 맞춤형 대출상품도 출시해 수요자의 부담을 낮추겠다는 방침이다.