[전문가 기고] 미국도 K자형 경제가 부동산에 영향을 미치고 있다

최민성 델코리얼티 그룹 회장

최근 미국 부동산 시장은 표면적 호황 속에 불균형이 깊어지는 위기 신호를 보내고 있다. 최근 ULI의 보고서를 보면 미국 경제 지표는 긍정적이지만 K자형(양극화) 패턴이 상업용 부동산을 위협하고 있다. 고소득층 중심의 소비가 전체 지출에서 60%를 차지하며 럭셔리 리테일과 데이터센터 같은 고급 자산은 호황을 누린다. 반면 중저소득층이 주요 소비자·임차인·이용자로 의존하는 상업용 부동산 시장은 소비 위축과 연체 증가로 취약해졌다. 이는 단순한 경기 변동이 아닌 구조적 문제다. 여기에 AI와 기후변화가 양극화를 심화시키고 있다.
 
먼저, 미국 K자형 경제의 실상을 살펴보자. 미국 경제는 경제성장률이 작년 2.2%, 올해 2.4% 전망(IMF)으로 긍정적이다. 그러나 내면에는 고소득층이 소비를 주도하고 저소득층은 임금 정체와 저축 고갈로 고전한다. 소비 지출 격차를 보면 상위 20%가 전체를 견인하여 두 개로 뚜렷하게 분리된 계층이 존재하는 양극화된 모습이다. 데이터센터 건설 붐이 대표적 사례로, 이는 기술 성장의 상징이지만 건설 후 일자리는 소수에 그치고 지역사회는 물·전력 부담을 호소한다. 전문가들은 이를 "지속 불가능한 불균형"으로 보고 인플레이션과 자산 가격 반전 시 현금 흐름 충격을 경고한다. 또한 AI가 부의 양극화를 키워 럭셔리 자산은 강세, 저품질 리테일은 위험하다고 보고 있다. 중간층 리테일의 '미싱 미들' 현상과 기후 취약성과 결합된 저소득층 부동산 타격도 거론된다.
 
이러한 불균형은 상업용 부동산 부실로 직결된다. 미국도 부실 총액이 증가하고 있다. 그중에서도 오피스가 절반을 차지한다. 그 뒤를 이어 주택과 리테일의 비중도 커지고 있다. 올해 대출 만기 규모는 여전히 거대하며 연장 옵션 소진으로 리파이낸싱과 강제 매각이 늘어날 전망이다. CMBS(상업용 모기지 담보 증권) 연체율은 7.47%, 특히 오피스가 12.34%로 최고 수준이다. 원격근무로 오피스(특히 B·C급)는 거래가 멈춘 상태이고, 공동주택은 비수요 지역의 과잉공급과 단기 대출 만기로 압박은 받지만 유동성은 나은 편이다. 전체적으로 올해는 부실이 정점이 될 가능성이 크며 일부 자산은 저가 매입 기회로 보인다.
 

한국 부동산 시장과 비교하면 공통점과 차이점이 뚜렷하다. 먼저, 공급 부족 측면에서 미국의 데이터센터 붐은 기술 수요 과잉을 상징하지만 지역사회 부담이 크다. 한국은 서울 중심의 주택 공급 부족이 가격 상승을 부추긴다. 한국부동산원에 따르면 국내 오피스 공실률은 서울이 5%대지만 미국 오피스처럼 서울 외 지역은 노후화에 따라 두 자릿수다. 그러나 한국은 미국의 K자형만큼 소득 격차가 두드러지지 않지만 인구 감소와 고령화가 추가 압력으로 작용하고 청년층의 적절한 가격의 주택 공급 문제는 유사하다. 미국 주택 가격 급등(적절한 가격의 주택 위기)은 한국의 수도권 아파트 가격 폭등과 닮았으며 양국 모두 고소득층 중심의 럭셔리 수요가 시장을 지탱한다.
 
금리 영향도 비슷하다. 미국은 올해 10년물 국채 4.2% 안정으로 리파이낸싱 기회가 열리지만 한국은 기준금리 2.5% 동결 여파와 상업용 부동산 만기 압박이 크다. 미국의 부실 확산(오피스→공동 주택)은 한국의 오피스텔·상가 과잉 공급 현상과 유사하며, 워크아웃 증가가 공통 대응 전략이다. 다만 미국은 AI·기후 요인이 강한 반면 한국은 규제(분양가 상한제 등)와 정치적 요인이 더 두드러진다.
 
미국 부동산 시장은 K자형 양극화와 부실 확산으로 ‘위기 속 기회’ 국면에 들어섰다. 한국도 고소득층 중심 럭셔리 수요가 시장을 지탱하면서 청년·중산층의 주거·상업 부동산 접근성은 점점 어려워지고 있다. 인구 감소·고령화, 금리 동결 장기화, 오피스텔·상가 과잉 공급, 재건축·재개발 규제 불확실성 등이 복합적으로 작용하는 만큼 구조적 취약성이 존재한다. 내년도 미국 시장 정상화 흐름이 한국에도 긍정적 영향을 미칠 수 있다. 글로벌·국내 불확실성이 상존하는 만큼 ‘기다림의 미학’과 ‘선택과 집중’을 동시에 실천해야 장기적으로 살아남고 성장할 것이다.