국토연구원 "임대차 2법 도입 후 이중가격 형성...전셋값·갱신율 동반 상승"

갱신율, 전셋값 따라 상승·하락

2020년 집값 폭등기 후 전세값 전이 효과 커져

"임대차 시장 안정화 위해 DSR 적용 확대해야"

11일 서울의 한 부동산중개업소 앞에 전세 매물 관련 안내문. 2026.5.11 [사진=연합뉴스]

임대차 2법이 도입된 후 신규 전세 가격이 빠르게 상승하면서 신규·갱신계약 간에 가격차이가 뚜렷한 '이중 가격' 구조가 형성됐다는 연구 결과가 나왔다.

14일 국토연구원이 발간한 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점' 국토이슈리포트에 따르면 "최근에는 신규가격이 갱신가격을 상회하면서 갱신계약 선호 구조로 전환되는 흐름이 확인된다"며 이같이 밝혔다. 

박진백 국토연구원 주택·부동산연구센터 부연구위원과 연구진에 따르면 최근 주택임대차시장은 수도권·서울을 중심으로 전셋값이 재상승하고 있고, 월세는 지역구분 없이 상승세를 유지하고 있다.

서울은 단기적으로 가격과 계약갱신청구권 사용율(갱신율)이 서로 영향을 주고 받는 양방향 관계가 확인됐다. 장기적으로는 가격이 먼저 움직이고 갱신율이 뒤따라가는 양상이 나타났다.

특히 최근 수도권·서울을 중심으로 전세가격 상승 흐름이 이어지면서 계약갱신요구권 사용률도 동반 상승하는 양상이 나타났다.

전세가격 상승 국면에서는 임차인이 추가 상승을 회피하기 위해 갱신권 적극 행사하고 전세가격 하락 국면에서는 신규 계약을 통한 이주 유인이 확대되면서 갱신율 하락하는 모습을 보였다. 국토연구원은 서울 전세시장의 높은 가격 변동성이 임차인의 갱신권 행사 여부를 결정짓는 핵심 요인으로 작용한다고 분석했다.

전국 주택임대차시장의 1986∼2025년 전세가격과 매매가격의 영향력을 분석한 결과 전세와 매매가 양방향으로 상호작용하는 구조가 확인됐다.

주택 매매가격이 단기간에 전세가격에 영향을 준다면, 전세가격이 오르내리는 영향은 보다 긴 시차를 두고 매매가격에 영향을 주는 것으로 나타났다.

최근에는 2020년 전후 매매시장이 과열됐던 시기에 전세시장으로의 가격 전이 효과가 강화됐다. 매매가격 1%포인트 상승 충격에 대한 24개월 누적 전세가격 반응은 2010∼2014년 7.28%포인트로 가장 강하게 나타났다가 약화했지만, 최근에도 3%포인트 내외의 높은 수준을 유지하고 있다. 

전세가격이 매매가격에 미치는 영향은 중장기(3∼9개월) 시차에서 나타나며 최근으로 갈수록 충격반응이 확대되는 양상이었다. 전세가격 1%포인트 상승 충격에 대한 24개월 누적 매매가격 반응은 2010년대 들어 급격히 확대됐다. 2015∼2019년 1.24%포인트로 정점을 찍은 후 최근까지 1%포인트 내외의 높은 수준을 보인다.

토지거래허가제(이하 토허제) 도입은 전세·월세 매물에 별다른 영향을 미치지 않았지만, 매매 매물에는 뚜렷한 감소 효과를 보였다.

연구진은 주택임대차시장 안정화를 위해 △임대 공급 구조 개편 △공공임대 역할 강화 △전세 유동성 관리 등을 제언했다.

민간임대공급 구조를 개인 중심에서 기업형 장기임대 중심으로 임대공급체계를 전환해야 한다고 주장한다. 또 임대료 안정화 및 임차인 주거 안정 등 공공성 요건 충족을 전제로 안정적 임대공급 기반을 구축이 뒤따라야 한다고 덧붙였다. 

전세시장으로의 과도한 유동성 유입을 억제하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR)을 확대 적용한다고도 했다. 박진백 부연구위원은 "이미 시행되고 있는 1주택자 대상 전세자금대출 DSR 적용에서 나아가 취약계층을 제외한 무주택자 대상 전세자금대출로 확대 시행하고 임차인의 전세 보증금을 임대인의 DSR에 반영해야 한다"고 말했다.