전세난 가중에 서울 빌라 거래 31% 급증, 광진·도봉 '들썩'

4월 서울 연립 매매가 0.62% 상승…"투자·실수요 혼재로 빌라 매입 수요 유입"

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

올해 서울 빌라(연립·다세대) 매매 거래량이 지난해보다 30% 넘게 증가한 것으로 나타났다. 아파트 전세난이 심화하면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 비아파트 시장으로 실수요가 이동하는 한편, 재개발 초기 지역을 중심으로 투자 수요까지 다시 유입되고 있다는 분석이다.
 
19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 이날까지 서울의 연립·다세대 매매 거래량은 총 1만5157건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(1만1570건)과 비교하면 31.0%(3587건) 증가한 수치다.
 
이는 전세사기 충격으로 거래량이 급감했던 2023년 이후 가장 뚜렷한 회복세다. 지난해 하반기부터 일부 재개발 지역을 중심으로 나타난 거래 회복 흐름이 올해 들어 서울 전역으로 확산되고 있는 것으로 풀이된다.
 

자치구별로 보면 종로구 거래량이 지난해보다 150.0% 늘어 가장 높은 증가율을 기록했다. 다만 종로구는 전체 거래 규모 자체가 크지 않아 기저효과 영향이 컸다는 분석이다. 실질적인 거래 증가세는 광진구와 도봉구, 서대문구, 강북구 등에서 두드러졌다.
 
광진구의 빌라 거래량은 지난해 617건에서 올해 1071건으로 73.6%나 늘었다. 이어 도봉구는 63.6%, 서대문구는 47.8%, 강북구는 36.4% 각각 거래량이 늘었다. 송파구와 은평구, 양천구 등도 거래 증가세가 뚜렷했다.
 
특히 광진구는 자양·중곡동 일대 재개발 기대감이 반영된 투자 수요가 거래 증가를 견인한 것으로 분석된다. 신속통합기획이나 조합설립인가 이전 단계 빌라는 상대적으로 초기 투자금이 적게 들어가는 데다 전세를 끼고 매입하는 소위 ‘무피 갭투자’도 가능해 투자자 문의가 이어지고 있다는 설명이다.
 
광진구의 한 공인중개사는 “아파트보다 진입 가격이 낮은 데다 재개발 기대감까지 있어 실거주와 투자 목적 수요가 동시에 움직이는 분위기”라며 “몸테크 개념으로 빌라를 매입하려는 문의도 꾸준한 편”이라고 말했다.
 
반면 도봉·강북·서대문 등 서울 외곽 지역의 거래 증가는 투자보다 실수요 성격이 강하다는 평가다. 실제 아실에 따르면 도봉구의 전세 매물은 164건으로 10일 전보다 14% 넘게 줄었다. 이에 아파트 전세가격이 빠르게 오르고 매물까지 감소하면서 상대적으로 보증금 부담이 적은 구축 빌라나 비아파트 시장으로 세입자 수요가 이동하고 있다는 것이다.
 
부동산원 통계를 보면 지난달 성북구 전세가격은 0.92% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고, 광진구(0.96%), 노원구(0.79%), 서대문구(0.78%), 동대문구(0.77%) 등도 상승폭이 컸다.
 
공급 감소 역시 시장 분위기를 바꾸는 요인으로 꼽힌다. 국토교통부 주택통계에 따르면 서울 빌라 준공 물량은 2021년 2만3389가구에서 지난해에는 4329가구로 81.5%가 줄었다.
 
실수요와 투자수요가 동시에 유입되면서 일부 지역에서는 가격 반등 조짐도 감지된다. 한국부동산원의 ‘4월 전국주택가격동향조사’에 따르면 서울 주택의 매매가격지수는 0.55% 상승했다. 아파트는 물론 연립 등 빌라 가격이 올해 들어 오름세를 이어가면서다. 지난달 서울 연립주택 매매가격은 0.62% 상승해 같은 기간 아파트 상승률(0.55%)을 상회했다.
 
다만 시장 전반의 회복으로 단정하기에는 이르다는 목소리도 나온다. 지역별 양극화가 여전한 데다 비선호 입지나 노후 빌라의 경우 여전히 거래 부진이 이어지고 있어서다.
 
김효선 KB국민은행 부동산수석위원은 “광진·용산·동작 등 핵심지는 토지거래허가제를 우회한 재개발 기대감 중심의 투자 수요가 움직인 반면, 외곽 지역은 주거비 부담을 이기지 못한 실거주 목적의 매입 수요가 다수를 차지했다”며 “다만 올 초와 달리 현재는 빌라 가격이 너무 올랐고 시장 리스크도 상존하는 만큼, 섣부른 추격 매수를 자제하고 관망해야 하는 시기”라고 조언했다.