[아주사설 | 기본·원칙·상식] '닥치고 공급'만으론 서울 집값 못 잡는다

김용범 청와대 정책실장 [사진=연합뉴스]

 

김용범 청와대 정책실장이 수도권 부동산 문제를 두고 “절박하게 해법을 찾아야 한다”고 했다. 시중의 돈이 부동산으로 몰리는 것은 “최악”이라고도 했다. 문제의식은 정확하다. 경상수지 흑자와 기업 이익 증가로 국내에 돈이 들어오는데, 그 돈이 생산적 투자나 지방 산업으로 흐르지 않고 서울 일부 부동산으로 쏠린다면 한국 경제는 다시 집값에 발목 잡힐 수밖에 없다.

문제는 해법이다. 정부가 또다시 공급을 전면에 내세운다면 그것만으로는 부족하다. 물론 공급은 필요하다. 서울과 수도권의 양질의 주택 공급을 외면한 채 가격 안정만 말하는 것은 현실성이 없다. 그러나 공급은 시간이 걸린다. 택지를 찾고, 인허가를 받고, 착공해 입주까지 가려면 몇 년이 걸린다. 지금 시장을 움직이는 것은 오늘의 불안과 내일의 기대다. 공급 계획 발표만으로 투기적 수요와 서울 집중 수요가 꺾일 것이라고 보는 것은 안이하다.

한국 부동산 문제의 본질은 단순한 주택 부족이 아니다. 모든 기회가 서울에 몰리고, 교육과 일자리와 문화와 자산 증식의 경로가 서울 부동산으로 압축된 구조가 문제다. 서울에 사야만 이긴다는 믿음, 강남·마용성·한강벨트에 들어가야 계층 이동이 가능하다는 확신이 시장을 떠받치고 있다. 이 믿음을 깨지 못하면 어떤 공급 대책도 결국 가격 상승의 연료가 될 수 있다.

따라서 해법은 수요를 정면으로 겨냥해야 한다. 세제, 대출, 보유 비용, 임대차 제도, 지방 산업 정책을 하나의 패키지로 묶어야 한다. 다주택·고가주택 보유에 따른 사회적 비용은 높이고, 실수요자의 주거 안정은 보호하되, 부동산을 가장 안전하고 유리한 투자처로 만드는 제도적 편익은 줄여야 한다. 돈이 왜 서울 부동산으로만 가는지부터 바꾸지 않으면 집값 안정은 구호에 그칠 수밖에 없다.

더 중요한 것은 지속성이다. 부동산 정책은 정권 초반에는 강경하다가 선거가 다가오면 흔들렸다. 집값이 오르면 공급을 말하고, 거래가 얼면 규제 완화를 말하는 식의 단기 대응이 시장에 잘못된 학습을 심었다. 시장은 정부보다 끈질기다. 정부가 몇 달짜리 대책을 내놓으면 시장은 몇 년 뒤 완화를 기다린다. 필요한 것은 일회성 대책이 아니라 장기 신호다. 서울 쏠림을 줄이고 부동산 기대수익을 낮추겠다는 방향이 정권과 선거를 넘어 유지돼야 한다.

공급도 이런 원칙 안에 있어야 한다. 무조건 많이 짓겠다는 식의 ‘닥치고 공급’은 위험하다. 어디에, 누구를 위해, 어떤 가격으로, 어떤 교통과 일자리 계획과 함께 공급할 것인지가 핵심이다. 서울 핵심지 공급 확대가 또 다른 로또 분양과 주변 시세 자극으로 끝난다면 정책 실패다. 수도권 외곽에 숫자만 채운 공급 역시 서울 집중을 풀지 못한다. 공급은 수요 분산과 함께 설계돼야 한다.

김 실장의 말처럼 부동산으로 돈이 몰리는 것은 최악이다. 그러나 그 최악을 막으려면 익숙한 공급 처방을 넘어야 한다. 좋은 일자리, 좋은 학교, 좋은 병원, 좋은 문화 인프라가 서울에만 몰려 있는 한 수요는 쉽게 꺾이지 않는다. 부동산 정책은 주택 정책이면서 동시에 산업 정책, 교육 정책, 균형발전 정책이어야 한다.

정부가 진정 절박하다면 시장에 분명한 신호를 줘야 한다. 서울 부동산 불패 신화에 기대는 투자는 더 이상 국가가 보호하지 않는다는 신호다. 공급은 하되, 공급만으로 모든 것을 해결할 수 있다는 착각은 버려야 한다. 부동산 문제의식이 말로만 그치지 않으려면 이제 필요한 것은 단호함과 지속성이다.