[부동산 정책 대토론] 김덕례 "비아파트 공급 멈춰섰다"…LTV·건축규제 완화 필요

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장. [사진=아주경제 DB]

비아파트 공급 정상화를 위해 대출 규제와 건축 기준을 개선해야 한다는 지적이 나왔다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 14일 열린 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안 경청토론회’에서 “비아파트 사업을 정상화하기 위해선 미래의 불확실성이 많이 제거될 필요가 있다”고 말했다.

김 연구위원은 비아파트가 전월세 시장과 민간 임대주택 시장, 다주택자와 긴밀하게 연결돼 있는 만큼 관련 제도를 함께 설계해야 한다고 강조했다. 그는 “지금 지어진 것조차, 그리고 지으려고 준비했던 사업장들이 멈춰 서 있다”고 진단했다.

사업 지연의 주요 원인으로는 주택담보대출비율, 즉 LTV 규제를 꼽았다. 정부가 지난해 공급대책을 통해 수도권과 규제지역에서 주택 매매·임대사업자에 대한 주택담보대출을 제한하면서 비아파트 사업자의 자금 조달이 어려워졌다는 것이다.

김 연구위원은 “사업장이 멈춘 이유는 LTV가 굉장히 축소돼서 대출 제약이 크기 때문”이라며 “비아파트에 대한 기금과 보증 상품을 정부에서 만들어 주겠다고 했지만 아직 없는 상태이기 때문에 조속히 만들어질 필요가 있다”고 말했다.

건축 기준도 현실에 맞게 바뀌어야 한다고 지적했다. 현재 다세대·연립주택은 1999년에 마련된 기준을 적용받고 있어 층수가 4층 이하로 제한된다. 이 때문에 사업성을 확보하기 어렵고 양질의 비아파트 공급에도 한계가 있다는 설명이다.

김 연구위원은 “다세대·연립에 층수 제한이 너무 과도하다”며 “주거연면적과 층수 제한이 획기적으로 바뀔 필요가 있다”고 말했다. 이어 “그렇게 되면 비아파트에 대한 주거 불안을 느끼는 국민들이 좋은 품질의 안전한 주택에서 살 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

비아파트 거래 활성화를 위해 주택 수 산정 제외 특례를 연장해야 한다는 목소리도 나왔다. 비아파트는 서민과 청년, 고령층의 전월세 주거 사다리 역할을 해왔지만, 금융·세제 규제와 전세사기 여파가 겹치면서 공급과 거래가 동시에 위축된 상태다.

이날 토론회에 참석한 건설업계도 비아파트 공급 확대를 위해 대출 규제 완화가 필요하다고 호소했다. 강경훈 진경건설 대표는 “매매업과 임대사업자의 LTV를 규제하면서 은행을 이용하는 게 굉장히 힘든 과정에 있다”며 완화를 요청했다.

강 대표는 또 “비아파트의 경우 6억원 이하, 60㎡ 이하일 때 취득세·종부세·양도세와 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 1년 4개월밖에 남지 않았다”며 “2030년까지 3년 연장해 달라”고 건의했다.

비아파트 공급 대책은 단순한 인허가 완화보다 사업자 금융, 건축 기준, 매입·임대 수요 회복을 함께 풀어야 실제 착공과 공급으로 이어질 수 있다는 점에서 중요하다.

김윤덕 국토교통부 장관은 이날 토론회에서 현장 의견을 향후 부동산 대책에 반영하겠다는 뜻을 밝혔다. 시장에서는 정부가 비아파트 LTV 규제 완화와 기금·보증 상품 신설, 소형 비아파트 주택 수 제외 특례 연장 등을 공급 대책에 담을지 주목하고 있다.