초고가 '똘똘한 한 채' 종부세 더 낸다…3단계 차등과세 검토

이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 발언하고 있다.[사진=연합뉴스]

정부가 초고가 1주택의 종합부동산세 부담을 높이는 방향으로 세제 개편을 추진한다. 종부세 과세체계를 주택 수 중심에서 가액 중심으로 바꾸고, 주택 가격대에 따라 세 부담을 차등화하는 방안이 검토되고 있다.

26일 국세청 국세통계에 따르면 과세표준 20억원 초과 주택에 적용한 2025년 귀속 개인 종부세 세액공제액 합계는 전년(182억원)보다 약 279억원(153.2%) 늘어난 461억원 수준이었다.

과표 20억원은 아파트 기준 시가 약 65억7000만원에 해당하는 것으로 추산된다. 초고가 주택 보유자에게 적용된 세액공제가 1년 만에 2.5배 이상으로 불어난 셈이다.

과표 20억원 초과 종부세 대상자는 개인과 법인을 합쳐 8399명으로 전체 대상자 53만8439명의 1.6%에 불과했다. 하지만 이 구간의 개인에게 돌아간 공제액은 전체 종부세 세액공제액 2071억원의 22.2%를 차지했다.

지역별 쏠림도 두드러졌다. 전체 종부세 세액공제액의 87.9%가 서울 소재 주택에 집중됐다. 장기보유·고령자 공제를 중심으로 초고가 1주택 보유자에게 세제 혜택이 집중되고 있다는 지적이 나오는 배경이다.

공제액이 늘면서 초고가 주택 보유자의 실제 세 부담은 오히려 줄었다. 과표 20억원 초과 주택 보유자의 1인당 종부세 결정세액은 지난해 평균 5570만원으로 전년보다 23.2% 감소했다. 같은 기간 과표 20억원 이하 보유자의 평균 세액은 159만원으로 전년과 비슷한 수준을 유지했다.

정부는 이 같은 문제를 개선하기 위해 종부세 과세 구조를 기본공제·중부담·초고가 등 3개 구간으로 나누는 방안을 검토하고 있다. 기본공제 대상은 종부세를 부과하지 않고, 중간 가격대 주택은 현행 수준의 부담을 유지하거나 완만하게 조정하는 방식이다.

초고가 주택에는 과표 구간을 세분화하거나 세율을 높여 추가 부담을 지우는 방안이 거론된다. 초고가 주택을 가르는 기준선으로는 시가 30억~50억원 수준이 검토되는 것으로 알려졌다.

현행 종부세는 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 1주택자는 12억원, 다주택자는 9억원을 공제한다. 공제 후 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과표를 산출하며 3주택 이상 보유자에게는 중과세율을 적용한다.

이 때문에 전체 주택 자산가치가 같아도 주택 수에 따라 세 부담이 크게 달라진다는 지적이 이어졌다. 지난해 과표 30억원 초과 50억원 이하 구간에서는 3주택 이상 보유자의 1인당 종부세가 1주택자보다 4194만원 많았다. 과표 20억원 초과 30억원 이하에서는 2120만원, 14억원 초과 20억원 이하에서는 1064만원의 차이가 발생했다.

정부는 보유 주택 수보다 전체 주택 가액과 담세 능력을 중심으로 세율을 적용하는 방안을 들여다보고 있다. 30억원짜리 주택 한 채를 보유한 사람보다 10억원짜리 주택 세 채를 가진 사람이 더 높은 세율을 적용받는 현행 구조를 손보겠다는 취지다.

장기보유·고령자 세액공제에 실거주 요건을 추가하거나 강화하는 방안도 검토 대상이다. 현재 1주택자는 보유 기간에 따라 20~50%, 연령에 따라 20~40%를 공제받아 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 세금을 줄일 수 있지만 실제 거주 여부는 따지지 않는다.

정부는 실거주 1주택자는 보호하되 투자 목적으로 초고가 주택을 장기간 보유한 경우에는 공제 혜택을 축소하는 방향을 검토하고 있다. 기본공제 조정 폭과 초고가 기준, 세율 체계 등 구체적인 내용은 내달 초께 발표하는 세법 개정안에 담길 전망이다.