[2026 세제개편안] 10년 보유해도 안 살면 공제 없다…장특공제 '실거주 80%'로 전환

서울 시내 한 부동산 중개업소 앞 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 1세대 1주택자에게 적용하는 장기보유특별공제(장특공제)를 실거주 중심 제도로 손질한다. 이에 오는 2028년부터는 10년간 주택을 보유하더라도 실제로 거주하지 않으면 부동산 세제 혜택을 받을 수 없게 된다. 

재정경제부는 3일 이같은 내용을 담은 2026년 세제개편안을 발표하고 장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 전환하겠다고 밝혔다. 

현행 제도는 1세대 1주택자가 주택을 양도할 경우 보유 기간과 거주 기간에 각각 연 4%씩 공제율을 적용해 최대 40%씩 공제를 받을 수 있도록 하고 있다. 보유 기간과 거주 기간을 더하면 총 80%의 세제 혜택을 받을 수 있는 셈이다. 

이번 개편안은 보유 기간에 주어지는 혜택을 점차 줄이고 실거주 기간에 공제를 늘리는 것을 골자로 한다. 2027년까지는 현행 제도를 유지하되 2028년은 보유공제 연 2%, 거주공제 연 6%를 적용하고 2029년부터는 보유공제를 전면 폐지한다. 거주공제는 연 8%까지 늘려 최대 80%까지 공제를 받을 수 있도록 하는 것이다.  

이에 10년 이상 주택을 보유하더라도 실제로 해당 주택에서 거주하지 않았다면 장특공제 혜택 대상에서 제외된다. 반면 거주 기간이 늘어날수록 공제 혜택도 커진다. 

재경부 관계자는 "주택을 단순히 장기간 보유한 투자자보다 실제 거주한 실수요자를 우대하겠다는 것"이라고 설명했다. 

정부는 공제액 한도도 추가했다. 현재는 공제액에 별도의 상한 기준이 없지만 2028년에는 공제액 한도를 20억원으로 신설하고 이듬해에는 10억원으로 절반 축소한다. 

다만 양도차익이 큰 고가주택 보유자의 세 부담은 커질 것으로 보인다. 공제율이 80%까지 유지되더라도 공제를 받을 수 있는 금액 자체가 제한되기 때문이다. 

반면 장기간 실거주한 1주택자에 대한 기본공제는 늘린다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택자의 경우 양도소득세 기본공제를 현행 250만원에서 2500만원으로 10배 확대한다. 

부득이한 사정으로 실거주를 하지 못하는 상황에 대한 대비책도 마련됐다. 취학이나 근무, 질병 치료, 부모 봉양 등으로 거주하지 못한 기간은 최대 3년까지 실거주 기간으로 인정한다. 

또 재개발·재건축 과정에서 발생하는 이주 기간에 대해서는 공사기간의 절반만 거주기간에 포함한다. 실거주 중심 원칙을 유지하면서도 사업 추진 과정에서 불가피하게 거주가 중단되는 점을 고려한 조치로 풀이된다. 

구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 "집은 '바잉', 사는 것이 아니라 리빙, 사는 곳이라는 원칙 하에 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다"며 "거주하지 않는 주택과 다주택에 대해서는 기본공제금액을 축소하는 등 과도한 혜택을 정상화해 과세형평을 제고하겠다"고 말했다.