​[오세훈표 정비사업] 신통기획·모아타운…사업속도 얼마나 빨라질까

남산서울타워에서 바라본 다세대·연립주택 밀집촌 모습 [사진=아주경제DB]

 

오세훈 서울시장의 정비사업 정책이 속도를 내며 주택 공급계획에도 탄력이 붙을 전망이다. 

현재 서울시내 노후 주거지역이 선택할 수 있는 재개발 방식은 민간재개발과 공공재개발로 나뉜다. 일반 민간재개발을 진행할 수 있으며, 민간재개발 방식이지만 서울시의 지원을 받는 모아타운·신속통합기획 재개발도 가능하다. 정부에서 지원하는 공공재개발 사업도 있다.
 

속도내는 신통기획 재개발…첫 심의통과 지역 등장

앞서 몇 년간 서울시의 노후 주거지는 재개발 사업에 어려움을 겪었다. 박원순 전 서울시장은 무리하게 추진된 뉴타운이 주민갈등을 야기한다는 등 이유로 재개발구역을 해제하기 쉽도록 행정 절차를 손봤다. 아울러 재임 기간 동안 서울시는 정비사업 관련 인허가도 거의 통과시키지 않았다. 대신 도시재생 사업을 통한 주거환경 향상을 도모했다.
 

오 시장은 앞서 정비사업을 제한했던 것이 주거불안을 일으키는 하나의 원인으로 작용했다는 입장이다. 이에 오 시장은 취임 전 후보시절부터 정비사업 활성화를 위한 의지를 숨기지 않았다. 

오 시장이 취임 이후 가장 먼저 내놓은 정비사업 관련 정책은 ‘6대 재개발 규제완화책’이다. 지난해 5월 오 시장은 △재개발구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’ 폐지 △신통기획 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 △매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 통한 신규구역 발굴 등을 발표했다.당시 서울시는 재개발을 통해 13만가구를 공급할 것이라고 밝혔다. 
 
재개발과 재건축 부분으로 나뉘어 있는 신통기획은 정비사업 초기 단계부터 서울시가 정비계획안 수립을 지원해 통과 가능성을 높이고 인·허가 절차를 간소화해 사업 기간을 줄여 주는 것을 골자로 하는 제도다. 시에 따르면 일반적으로 정비구역으로 지정되기까지 5년 이상 소요되지만, 신통기획으로 2년 정도로 절반 이상 단축할 수 있다.
 
신통기획은 현재는 많은 노후주거지에서 고려되고 있으며 일부 사업지는 신통기획을 이용해 사업에 속도를 내고 있다. 서울시는 지난해 12월 28일 ‘민간재개발 후보지 공모’를 통해 최종 선정된 후보지 총 21곳을 발표했다. 그중 서울 강동구에 위치한 저층 노후 주거지 천호3-2구역은 지난달 25일 신통기획 재개발사업지 1호로 서울시 심의를 통과했다. 천호3-2구역은 노후 불량 건축물이 90%를 넘는 곳으로 높은 언덕에 단독주택과 빌라가 밀집해 있다.
 
정비계획에 따르면 기존 307가구의 노후 저층 주거지에는 최고 23층 높이의 420가구(공공주택 77가구 포함) 아파트 단지가 들어선다. 저층 주거지 재개발의 걸림돌로 작용하던 2종일반주거지역(7층) 규제 완화도 적용됐다.
 
이 지역은 2종일반주거지역으로 상향해 기준 용적률(190%)에 공공기여 등에 따른 인센티브를 추가로 적용, 최종 용적률을 215.4%로 결정했다. 용도지역을 변경할 때 전제 조건으로 붙는 의무 공공기여도 폐지해 공공기부 대신 지역에 필요한 공영주차장 77면을 확보하기로 했다.
 
업계 관계자는 “신통기획은 도입된 기간이 길지 않아 아직 속도가 나지 않을 수 있다"면서도 "오 시장의 역점사업이기 때문에 몇 년간은 무리 없이 추진될 가능성이 높다”고 말했다. 정책이 앞으로도 추진 될 것으로 예상돼 안정성이 있다는 것이다. 그는 “실제 본보기가 되는 사례가 나오면 사업 속도가 빨라질 것”이라고 덧붙였다.
 

‘모아타운’ 소규모 저층주거지 모아서 대단지 아파트처럼 짓는다

 
신통기획과 함께 서울시가 독자적으로 추진하는 정비사업 활성화 정책이 있다. 서울시는 지난 21일 ‘모아타운’ 대상지 선정을 위한 첫 자치구 공모 결과, 21곳이 최종 선정됐다고 밝혔다. 그간 서울시에서 진행해온 신통기획 등 공급대책과 함께 시너지를 일으켜 도심 재개발에 활력을 불어넣을 전망이다.
 
모아타운은 신축·구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 묶어 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하는 정비방식이다. 지하주차장 등 다양한 편의시설도 확충한다. 주차난 등 저층주거지의 고질적인 문제를 해소하고, 무분별한 개별사업으로 인한 나홀로 아파트를 방지할 수 있다는 장점이 있다.
 
모아타운으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위(1500㎡ 이상)로 아파트를 공동 개발하는 모아주택(소규모주택정비사업)을 추진할 수 있다.
 
이번 공모에는 14개 자치구 30곳이 참여했다. 시는 지난 16일 ‘모아타운 대상지 선정위원회’를 열고 각 대상지별로 노후도 등 사업의 시급성 등을 종합적으로 검토해 최종 21곳을 대상지로 선정했다.
 
특히 주목할 점은 도시재생활성화지역 6곳도 포함됐다는 점이다. 해당 지역들은 재개발 방식을 추진하려면 도시재생사업 전면 취소가 불가피한 곳이다. 그러나 모아타운은 도시재생 활성화계획 변경을 통해 재생사업과 연계 추진이 가능하다.
 
시는 이번 사업 추진으로 노후화·슬럼화됐지만 신축·구축이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려웠던 노후 저층주거지의 열악한 주거환경이 개선될 것으로 기대된다.
 
대상지로 선정된 21곳은 해당 자치구에서 관리계획을 수립한 뒤 서울시에서 주민공람, 통합심의 등 절차를 거쳐 소규모주택정비 관리지역으로 지정된다. 이르면 연말부터 2023년 상반기까지 순차적으로 모아타운 지정이 이뤄지게 된다.
 
시는 모아타운 지정을 위한 관리계획 수립에 필요한 비용(최대 2억원, 시·구비 매칭)을 지원한다. 시는 이달 말 모아타운 관리계획 수립 지침을 각 자치구에 배포하는 등 모아타운 지정기간을 대폭 줄일 수 있도록 지원할 계획이다.
 
투기방지대책도 마련했다. 시는 지분쪼개기 등을 통한 투기세력 유입을 차단하기 위해 오는 23일을 권리산정기준일로 지정·고시한다.
 
서울시는 이번 공모로 중장기적인 주택 수급 안정을 도모한다는 목표다. 원활한 모아타운 추진을 통해 2026년까지 총 3만가구 이상의 양질 신규 주택을 공급한다는 계획이다. 시는 오는 7월 중 모아타운 대상지 발굴 자치구 공모를 추가로 실시할 예정이다.
 
이은형 대한건설연구원 연구위원은 “모아타운은 소규모재개발이라고 보면되는데 기본적으로 규모가 작아 상대적으로 사업추진이 용이하다”며 “사업 추진이 빨라 주택공급효과가 단기에 나타날 수 있다”고 말했다. 그는 이어 “‘지하주차장 통합설치 지원’ 과 ‘공공건축가 지원’이 가장 가시적인 결과물을 가져올 것”이라고 전했다.

정부·서울시 민간재개발 활성화 움직임…시들해진 공공재개발

 
정부에서 추진하는 공공재개발, 공공직접시행 등도 노후주거지가 선택할 수 있는 방법 중 하나다. 신통기획과 가장 큰 차이점은 조합이 사업 주체가 되느냐다. 정부주도의 공공재개발과 공공직접시행은 LH(한국토지주택공사) 등 공공의 개입을 전제한다.
 
대신 공공재개발은 공공에서 사업을 주도하면서 사업속도가 빠르다는 장점이 있다. 또한 공공이 참여하는 조건으로 분양가상한제를 적용받지 않는다.
 
다만, 현재 공공재개발은 추진이 더딘 것으로 전해진다. 민간 방식으로 사업을 선회하거나 지역주민간 내홍을 겪으며 사업추진이 원할하지 못한 것이다. 
 
실제로 이번 모아타운 모집당시 앞서 공공재개발에 참여했던 도봉구 창동 501-13 일원도 참여했다. 이 지역은 공공재개발과 모아타운 공모에 중복 신청해 '유보'를 결정받았고, 추후 공공재개발 사업 추진 여부에 따라 최종 결과가 나올 예정이다.