[통계로 보는 부동산] 대출 조이자 집값도, 매수 심리도 '주춤'....'천정부지' 서울 집값 진정 국면?

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

무섭게 치솟던 서울 아파트값이 숨고르기에 들어간 모습이다. 대출 규제 효과와 단기 급등에 따른 부담 등으로 거래량이 줄고, 가격 상승 폭도 예년과 같은 오름세를 보이지 못하고 있다. 전문가들은 올 연말까지 거래 감소 속에 아파트값이 안정화될 것으로 내다보고 있다. 한국은행이 3년 2개월 만에 기준금리 인하에 나섰지만, 인하에 대한 기대감이 이미 시장에 반영된 데다 대출 규제 강화 기조가 이어지고 있기 때문이다.
 

'천정부지' 서울 아파트값 숨고르기...거래량, 매수심리도 '뚝'

17일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 9월 서울 아파트 거래량은 2629건으로 집계됐다. 이달 말까지 신고기한이 남아있지만 이런 추세라면 총 거래량은 3000여건 안팎을 기록할 것으로 전망된다. 이는 지난 8월 거래량(6234건)의 반토막 수준에 불과하다. 거래량이 고점을 찍었던 7월(8958건)과 비교하면 감소폭은 더 크다. 

거래 위축은 가격 급등에 대한 피로감과 대출 규제의 영향으로 매수심리가 위축돼 수요자들이 관망세로 돌아선 데 따른 것으로 풀이된다.

서울 아파트 매물은 다시 8만건대로 늘어났다. 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트 실거래가) 조사 결과, 서울 아파트 매물은 이날 기준 8만7756건으로 9월 초 대비 약 10%가 증가했다. 

서울 아파트 매물은 매수 심리가 얼어붙었던 지난 4~5월 8만5000여건까지 늘었다가 6~8월 집값이 상승세를 타며 7~8월엔 7만8000건대까지 줄었다. 하지만 9월 들어 거래가 위축되며 다시 8만건대를 넘어섰고 9만건에 육박한 상황이다. 

거래량이 전월 대비 절반 수준으로 떨어지면서 실거래가도 상승국면을 마무리했다.

부동산원 조사 결과, 지난 9월 서울 아파트 실거래가격 잠정지수는 -0.47%를 기록했다. 다음달 공개될 확정치에서 하락이 결정되면 서울 아파트 실거래가 지수는 작년 12월(-1.13%) 이후 9개월 만에 하락 전환하는 것이다. 서울뿐 아니라 경기와 인천 등도 9월 실거래지수 잠정치가 하락 전환했다. 

가격뿐 아니라 체감 심리도 악화하고 있다. 국토연구원이 발표한 '9월 부동산시장 소비심리지수'에 따르면 지난달 전국 주택매매시장 소비심리지수는 116.0을 기록해 지난 8월 대비 6.1포인트(p) 내렸다. 전국 주택매매심리지수가 하락한 건 지난 3월 후 6개월 만이다.

서울의 주택매매심리지수는 8월 140.5로 전달 대비 0.1p 하락한 데 이어 9월에는 125.8을 기록해 전달보다 14.7p 떨어졌다. 
 

"대출 조이기, 단기 급등 피로감에 가격 ↓...입주 절벽은 변수"

최근 집값 상승세 둔화는 시중은행의 대출 조이기, 단기 급등 피로감 등이 복합적으로 작용한 영향이라는 분석이다. 

전문가들은 당분간 일부 인기 지역을 중심으로 거래가 이뤄지는 등의 흐름은 나타나겠지만 전체적으로는 진정 국면을 보일 것으로 내다봤다. 금리 인하 기대가 이미 가격에 반영됐고, 정부의 대출 규제 기조가 여전한 상황이기 때문이다.

최근 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 주택도시기금대출을 취급하는 시중은행에 디딤돌 대출 취급 제한을 요청했다. 가계빚 증가세가 좀처럼 진화되지 않으면서 정책대출까지 조이기에 나선 것으로 분석된다. 

함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 "9월부터 스트레스 DSR 2단계 시행과 금융권의 가계대출 총량관리 움직임이 더해지며 기준금리 인하 효과 발현이 제한적일 것으로 판단된다"며 "연말까지 집값 진정 국면이 이어질 가능성이 있다"고 진단했다.

다만 집값에 큰 영향을 미치는 주택 공급 부족에 대한 우려가 현실화될 수 있다는 점은 변수로 작용할 전망이다. 공급 부족 우려가 수요자들의 매수 심리를 자극해 집값을 밀어올릴 수 있다는 것이다. 

부동산원과 부동산R114가 집계한 공동주택 입주예정물량을 살펴보면 오는 2026년 상반기 서울 공동주택 입주 물량은 1만8165가구로 올해 하반기 2만2839가구 대비 20.5% 감소할 것으로 전망된다. 2026년 전국 입주 물량은 11만6299가구로, 올해 하반기 19만4280가구 대비 40.1% 급감하는 것으로 나타났다. 

심형석 우대빵연구소 소장(미 IAU 교수)은 "금리 인하로 집값 상승 기대감이 커진 상황에서 신규 아파트 공급 부족이 현실화되면 수요자들이 시장에 뛰어들면서 가격이 급등하는 사태가 발생할 수 있다"고 말했다.