[불길 번지는 집값] 강남發 과열 확산…"정비사업 제도개선·핀셋 규제 절실"

李정부, 부동산 시험대서 전문가들 "공급 해법 필요성 커져"

서울 남산에서 본 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

강남권을 넘어 서울 주요 지역으로 부동산 시장이 과열 조짐을 보이는 데 대해 다수의 전문가들은 단기적 현상이 아닌, 공급부족과 유동성 증가가 맞물린 구조적인 현상이라는 데 의견을 모았다. 그러면서 부동산 시장을 안정화시키기 위해서는 발빠른 정비사업 제도 개선 등 공급 위주 정책과 함께 수요 억제책의 필요성을 지적했다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 19일 "금리로 통제하던 과거와 달리 지금은 금리 하락으로 통제가 안 되고 있다"며 “서울은 수요에 비해 공급이 부족한 지역이어서 공급 위주의 정책이 중요한 시점”이라고 강조했다.

그러면서 정비사업 제도 개선 등을 통해 서울을 비롯한 수도권 지역 공급 확대에 속도를 내야 한다고 지적했다. 고준석 교수는 "인허가 기간을 단축하고 용적률을 확대하는 등 공급을 확대할 수 있는 제도적 개선이 우선"이라며 "정비사업이 빨리 진행되도록 해야 하고 재건축초과이익환수제(재초환) 등 제도적 걸림돌을 걷어내야 할 것"이라고 덧붙였다.  

또 다른 전문가들도 정부가 기본적으로 풀어야 할 문제로 주택공급을 첫손에 꼽았다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "20만호 공급과 같이 물량 확대 신호를 주면 매수 대기 수요를 청약 대기 수요로 전환할 수 있다"며 "시장에 공급 확대 시그널을 꾸준히 줘서 심리적 안정을 꾀하면서 차후 실질적 공급 확대까지 연결할 수 있을 것"이라고 설명했다.

수요 억제를 위해 토지거래허가구역 등을 확대하는 방안에 대해서는 다소 의견이 엇갈렸다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "공급 로드맵을 제시하는 게 급선무”라며 “토지거래허가구역을 묶는다고 가격이 안정되지 않는 만큼 규제만 하는 것은 실효성에 의문이 제기된다”고 말했다. 고 교수도 토지거래허가구역 확대가 자칫 풍선효과를 만들 수 있어 실효성이 있는 방안이 아니라는 점에 의견을 같이했다. 

권대중 서강대 부동산학과 교수는 "지역 규제와 대출 규제를 동시에 시행하지 않으면 부동산 가격은 더 많이 오를 가능성이 크다"고 봤다. 그는 "정부가 동원할 대책으로 조정대상지역과 투기과열지구 확대 지정 카드를 활용하고 총부채원리금상환비율(DSR)에서 해당되지 않는 대출을 규제할 필요가 있다"며 "공급을 늘리거나 수요 억제, 유동성 자금 축소 외에는 할 수 있는 대책이 없는 상황"이라고 덧붙였다. 

다주택자에 대한 규제 강화 필요성도 제기됐다. 박 교수는 "신규 다주택자의 추가 진입은 취득세 중과를 통해 막아야 한다"고 밝혔다. 특히 "강남3구·용산만 조정대상지역으로 묶는 기존 방식은 실효성이 낮다. 서울 전역과 수도권 과밀 권역까지 다주택자에 대한 규제를 확대할 필요가 있다"고 강조했다.

규제보다는 세제 개편을 통한 수요 분산이 필요하다는 의견도 제시됐다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "공급을 늘리는 해결책이 좋긴 하지만 시차가 발생해 집값 안정에 현실적인 어려움이 있다”며 "지방 등 일부 지역의 대출 규제를 완화하거나 세금을 낮춰 서울 및 수도권 등 한 곳에 쏠려 있는 수요를 분산하는 정책이 필요하다"고 제언했다. 

집값 과열 양상에 대해서는 견해차가 있었다. 고준석 교수와 권대중 교수는 "조기에 대책이 나오지 않으면 강남권 과열이 서울 외곽으로 번질 가능성이 높다"고 경고한 반면, 서진형 교수는 "대출 규제와 외곽의 낮은 기대수익률 등을 감안할 때 과열 확산은 제한적일 것"이라고 봤다.