10·15 대책 첫날 "서울 매물 씨 말라…정비사업 지연 불가피"

분양권 투자 어려워지고 조합원 참여 동력 떨어질 우려↑

오세훈 서울시장이 16일 서울시청에서 열린 정비사업 연합회 간담회에서 참석자들과 인사를 나누고 있다. 2025.10.16 [사진=연합뉴스]

10·15 부동산 대책 발표로 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역) 및 투기과열지구로 묶이면서 정비사업 속도 지연이 불가피해졌다는 지적이 뒤따르고 있다. 분양권 투자가 어려워지고 대출 범위가 줄어들면서 조합원들의 참여 동력이 떨어질 수 있다는 우려다.

16일 서울시에 따르면 서울 내 재건축 조합설립인가 완료를 마친 139개 구역(10만8387가구), 재개발 관리처분인가 완료 75개 구역(5만577가구)은 투기과열지구 지정에 따라 조합원 지위 양도가 제한된다.

마포·성동·강동구 등 가파른 집값 오름세로 규제가 예상됐던 지역은 이미 재건축·재개발 단지 매물이 소진된 상태다. 마포구 성산시영 아파트는 11월 재건축 조합설립을 앞두고 규제가 예상되자 매물이 빠르게 소진되면서 거래량이 급증했다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난달 38건 손바뀜하면서 서울에서 가장 많이 매매 거래된 아파트로 기록됐다.

성산동 인근 공인중개업소 관계자는 "연초까지만 해도 평형 별로 20~30개씩 매물이 있었는데 지금은 단지 통틀어서 2개 정도"라며 "조합설립 승인 전까지 계약하면 소유권을 받을 수 있어 매물이 씨가 말랐다"고 말했다.

전매 가능한 매물은 피(프리미엄)까지 붙으면서 발표 당일 모두 소진됐다. 전날 은평구 불광 5구역 재개발 사업의 한 매물은 대책 발표 후 피가 4억6000만원에서 5억으로 뛰며 거래된 것으로 파악됐다. 조정대상지역·투기과열지구 효력 발생을 하루 앞두고서다.

불광동 인근의 공인중개업소 관계자는 "어제까지는 소진이 빨랐지만 오늘부터는 시장이 얼어붙었다"며 "이제 전매 가능한 매물을 찾기는 힘들고, 토허구역까지는 예상 못해서 다들 섣불리 움직이지 못하는 분위기"라고 말했다.

이날 서울시가 마련한 '주택공급 활성화를 위한 민·관정책협의회'에 참석한 서울시정비사업연합회에서는 사업 속도 지연이 불가피하다는 데 공감대가 모였다. 조합원 지위 양도 및 전매 제한 탓에 분양권 투자가 어려워지고 조합원들의 참여 동력이 떨어질 것이라는 우려다. 

추가 대출 규제로 자금 조달 문제가 불거질 수 있다. 70%인 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소된다. 오세훈 서울시장은 협의회에서 "(재건축·재개발) 분담금 부담이 걱정되기 시작할 것"이라며 "특히 강북 지역에 자금 여력이 많지 않은 분들이 꽤 있어서 마음이 무겁다"고 우려를 표했다.

최진석 서울시 주택실장은 "내년 마련되는 주택기금으로 정비사업 융자지원을 발표했던 만큼 확실히 챙길 것"이라고 덧붙였다.

앞서 토허구역이 지정됐던 강남 3구와 용산구, 여의도·목동·성수동 단지도 대출 걱정은 마찬가지다. 한남 4구역 재개발 조합 관계자는 "대출 범위가 줄어들어서 이주 및 입주 단계가 걱정"이라고 말했다.

일각에서는 투기과열지구 지정 다음 단계가 분양가상한제 확대라는 위기감까지 나왔다. 현재 용산구와 강남 3구(강남, 서초, 송파구)는 투기과열지구와 함께 분양가상한제가 적용된 상태다. 한 정비업계 관계자는 "국토부가 분양가 관련 대책은 아니라는 판단 하에 추후 분양가 등 상황을 봐가며 결정하겠다고 밝혔지만, 분양가 상승이 문제가 되면 규제 가능성이 없지 않다"고 내다봤다.