다주택자 이어 '똘똘한 한 채'도 겨냥한 李...장특공제 개편, 보유세 강 가능성 ↑

서울 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

이재명 대통령이 다주택자에 이어 비거주용 '똘똘한 한 채'에 대해서도 규제 가능성을 언급하며 전선을 넓혀가고 있다. 다주택자 규제 기조를 강화하는 가운데 그동안 '실수요자'로 여겨져 상대적으로 규제의 사각지대에 위치했던 비거주 1주택까지 정부 정책의 타깃을 확대할 것이란 신호로 해석된다. 이에 시장에서는 투자용의 똘똘한 한 채 선호 흐름을 억제하기 위한 장기보유특별공제(장특공제) 혜택 축소를 비롯한 향후 세제 개편이 본격화될 수 있다는 전망이 나온다.

8일 부동산 업계에 따르면 이 대통령은 지난 5일 X(옛 트위터)에 "똘똘한 한 채로 갈아타기요? 분명히 말씀드리는데, 주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익일 것"이라고 했다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 1주택자의 '상급지 갈아타기' 움직임이 늘어나고 있다는 기사를 공유하며 '비거주 1주택자'에 대해서도 압박 수위를 높인 셈이다.

이 대통령의 이 같은 발언을 두고 시장에서는 실거주가 아닌 투자용의 똘똘한 한 채 선호를 억제하기 위한 정책이 나올 것이라는 해석이 나온다. 특히 이 대통령이 지난달 23일에도 "장기보유특별공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장한다"고 언급한 만큼 장특공제 개편 가능성이 높을 것으로 보고 있다.

장특공제는 주택 보유 기간과 거주 기간이 길수록 양도세의 일부를 감면해주는 제도다. 1가구 1주택자의 경우 10년 이상 보유하고 실제 거주까지 하면 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 

정부는 장특공제가 당초 취지와 달리 똘똘한 한 채 선호로 이어지며 고가 주택 보유자들의 절세 장치는 물론 집값 상승을 부추기고 있다고 보고 있다. 실거주 여부와 관계없이 장기간 보유만 하면 세제 혜택을 받을 수 있어 입지와 가격 경쟁력이 높은 고가 주택 한 채로 갈아타는 흐름이 확산됐다는 분석이다.

이에 따라 향후 비거주 1주택자에 대해서는 공제율을 낮추거나, 공제 적용 요건을 보다 강화하는 방안이 검토될 수 있다는 전망이 나온다. 양도차익 규모에 따라 공제율을 차등 적용하거나, 또는 거주 요건을 강화하는 방안 등이 거론된다.

실제 2021년 문재인 정부 당시 여당인 더불어민주당이 거주기간 공제는 유지하되 보유기간은 양도차익 규모가 클수록 공제율을 낮추는 개편안을 검토하기도 했다.

장특공제 외에도 고가 1주택자의 보유 부담을 높이기 위한 종합부동산세 강화 방안도 꾸준히 거론되고 있다.

종합부동산세는 현재 2주택자 이하의 경우 과세표준에 따라 0.5%(3억원 이하)∼2.7%(94억원 초과)의 누진 구조로 이뤄져 있는데, 누진세율이 6∼45%에 달하는 소득세처럼 보유세의 누진 구간을 확대하면 고가 주택일수록 세 부담은 커질 수밖에 없다.

정부는 고가 주택의 세 부담을 늘리면 똘똘한 한 채 선호 현상이 잦아들면서 집값 상승을 견인하고 있는 핵심 지역에서 매물이 나오고 집값 안정으로도 이어질 수 있다고 보고 있다.

다만 1주택자에 대한 규제 강화는 그동안의 1주택자를 실수요자로 보호해온 부동산 정책 기조를 완전히 바꿔야 하고, 세 부담을 강화할 시 오히려 증여를 통한 대물림이나 매물 잠김 현상도 나타날 수 있는 만큼 신중히 접근해야 한다는 분석도 나온다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수 "1주택자에 대한 규제는 부동산 정책의 방향을 결정하는 부분이라 단기간에 접근하기는 어려워 보인다"며 "또한 규제가 시행될 경우 매도보다는 주택을 내놓기보다 세를 주거나 증여 등을 선택할 수 있어 오히려 집값을 밀어올리는 효과가 나타날 수 있다"고 말했다.