서울 오피스 거래 '뚝'…1분기 빌딩 거래금액 반토막

전분기 대비 거래금액 51.6% 감소… 사무실도 25.8%↓

서울시 오피스빌딩 매매거래량 및 거래금액 [그래픽=부동산플래닛]

1분기 서울 오피스 매매시장이 위축되며 오피스빌딩 거래금액이 전분기 대비 50% 넘게 감소했고, 사무실 거래 역시 동반 하락한 것으로 나타났다.
 
12일 상업용 부동산 종합 플랫폼 기업 부동산플래닛이 발표한 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 분석한 ‘2026년 1분기 서울시 오피스 매매시장 동향 보고서’에 따르면 올해 1분기 서울시 오피스빌딩(일반건물) 매매거래량은 23건, 거래금액은 8926억원으로 집계됐다.

이는 직전 분기(27건·1조8435억원)와 비교해 거래량은 14.8%, 거래금액은 51.6% 감소한 수치다. 반면 전년 동기(12건·1조2004억원) 대비로는 거래량이 91.7% 증가했지만 거래금액은 25.6% 줄었다.

권역별로는 강남·서초권역(GBD)가 8건, 기타 지역이 12건으로 직전 분기와 동일한 거래량을 유지했다. 반면 영등포·마포권역(YBD)는 3건에서 1건으로, 종로·중구권역(CBD)는 4건에서 2건으로 감소했다.

 
거래금액은 전 권역에서 하락세를 보였다. 특히 CBD는 직전 분기 9420억원에서 645억원으로 93.2% 급감했다. 이어 YBD는 165억원으로 62.2%, GBD는 3868억원으로 8.5%, 기타 지역은 4248억원으로 2.4% 각각 줄었다.

 
사무실(집합건물) 시장 역시 약세를 보였다. 1분기 서울 사무실 매매거래량은 271건, 거래금액은 4992억원으로 집계됐다. 직전 분기(340건·6732억원) 대비 거래량은 20.3%, 거래금액은 25.8% 감소했다. 전년 동기와 비교하면 거래량은 0.4% 늘었지만 거래금액은 11.6% 줄었다.
 
매수 주체는 오피스빌딩과 사무실 모두 법인이 우세했다. 오피스빌딩 거래에서는 전체 23건 가운데 법인 매수가 15건으로 65.2%를 차지했다. 거래금액 기준으로도 법인 간 거래가 7664억원으로 전체의 85.9%에 달했다.
 
사무실 시장에서도 법인 매수가 142건으로 가장 많았지만 개인 매수 역시 126건으로 활발했다. 개인 매수 비중은 전체의 46.5% 수준이다. 거래금액 기준으로는 법인 간 거래가 4219억원으로 전체의 84.5%를 차지했다.
 
다만 리츠 시장에서는 오피스 자산 확대 흐름이 이어졌다. 2026년 3월 기준 서울 지역 리츠 자산 총액은 123조2400억원으로 전월 대비 4.2% 증가했다. 이 가운데 오피스 자산은 43조4500억원으로 전월 대비 5.1%, 전년 동기 대비 32.8% 늘었다.
 
업무시설 공급도 증가세를 나타냈다. 국토교통부 건축인허가 자료에 따르면 올해 1분기 사용승인허가를 받은 업무시설 연면적은 22만1476㎡로 직전 분기 대비 159.3% 증가했다. 신규 공급 예정 업무시설 연면적도 45만2303㎡로 직전 분기보다 15.0% 확대됐다. 특히 영등포구와 종로구, 성동구 등을 중심으로 신규 공급 예정 물량이 집중된 것으로 나타났다.
 
또 시장 위축 분위기는 투자수익률 지표에서도 확인됐다. 부동산플래닛 보고서를 추가적으로 살펴본 결과, 올해 1분기 서울 오피스 평균 투자수익률은 2.35%로 직전 분기(1.84%) 대비 상승했지만 권역별 편차는 뚜렷했다. 도심권(CBD) 투자수익률은 2.45%, 강남권(GBD)은 2.65%, 여의도권(YBD)은 2.20%를 기록한 반면, 기타 지역은 1.78%에 머물렀다. 세부 상권별로는 광화문이 3.27%, 강남대로가 3.21%로 상대적으로 높은 수익률을 나타냈으며, 그 외 지역은 대부분 1~2%대 수준을 기록했다.
 
정수민 부동산플래닛 대표는 “올해 1분기 서울 오피스 매매시장은 대형 자산 거래 감소로 오피스빌딩 거래금액이 분기 기준 1조원을 하회했다”며 “리츠 내 오피스 자산 확대와 업무시설 인허가 면적 증가, 법인 중심의 매수세가 이어지는 가운데 2분기 이후에는 매수자와 매도자 간 가격 눈높이 조정과 주요 권역의 대형 거래 재개 여부가 시장 흐름에 영향을 미칠 것”이라고 말했다.