시세차익보다 무서운 공사비·공실·이자…스타 건물주도 울었다

신혜성·하정우·이해인·이종석 사례…달라진 꼬마빌딩 투자 공식

(왼쪽부터) 신화 신혜성, 배우 하정우, 이해인, 이종석 [사진=유대길 기자, 연합뉴스, 소셜미디어, 에이스팩토리]

스타들의 꼬마빌딩 투자 공식이 달라지고 있다. 매입가보다 비싸게 팔아도 공사비와 세금, 이자 부담을 감안하면 실제 수익은 줄어들 수 있고, 공실과 금융비용 때문에 보유 건물을 매각하려는 사례도 이어지고 있다.

그룹 신화 멤버 신혜성은 최근 서울 강남구 논현동 꼬마빌딩을 매각했다. 12일 한국경제 등에 따르면 신혜성은 2022년 5월 49억원에 매입한 논현동 건물을 지난달 29일 55억 5000만원에 팔았다. 시세차익은 6억 5000만원이다.

다만 부동산 업계에서는 실제 수익이 크지 않거나 손실 가능성이 있다는 분석이 나왔다. 해당 건물은 매입 후 대규모 리모델링 및 증축 공사가 진행됐고, 공사비만 8억~9억원 수준으로 추정된다. 여기에 취득 관련 비용, 보유 기간 은행 이자 등을 감안하면 손해를 봤을 것이라는 추측이다.

배우 하정우 역시 지난 2월 보유 건물 일부를 매물로 내놓은 사실이 알려져 화제를 모았다. 당시 서울 종로구 관철동 빌딩은 2018년 12월 81억원에 매입해 약 95억원 수준에서 매각을 논의 중이고, 송파구 방이동 빌딩은 2019년 1월 약 127억원에 매입해 약 170억원에 매물로 나왔다는 소식이 전해졌다.

하정우는 매각 추진 배경에 대해 직접 "부동산 시장이 안 좋기 때문에 일찌감치 손절하고자 2년 전부터 내놓은 것"이라고 설명했다. 또 "건물주라고 해서 늘 밝은 미래만 있는 것은 아니라는 걸 느꼈다"고 말하기도 했다.

배우 겸 크리에이터 이해인은 건물주가 된 뒤 겪는 현실적 부담을 토로한 바 있다. 이해인은 약 40억원 규모 건물을 매입한 뒤 대출 이자와 공실 부담을 언급했다. 그는 대출 이자만 월 1200만원 수준이고, 공실이 절반가량 발생해 월세 수입만으로 비용을 감당하기 어려운 상황이라고 밝혔다.

 

[사진=유튜브 채널 '이해인 36.5' 영상 캡처]

과거에도 비슷한 사례는 있었다. 배우 이종석은 2018년 3월 30억원에 매입한 서울 용산구 한남동 꼬마빌딩을 2021년 1월 35억 9000만원에 매각했다. 단순 매각가만 보면 차익이 있지만, 리모델링 비용과 취득세, 소유권 이전 비용 등을 감안하면 큰 시세차익은 보지 못한 것으로 알려졌다.

이 같은 사례들은 건물 투자가 더이상 손쉬운 불패 공식이 아니라는 점을 보여준다. 상업용 부동산 수익은 매입가와 매각가의 차이만으로 계산되지 않는다. 취득세와 중개수수료, 리모델링 비용, 대출이자, 공실 기간, 보유세, 양도 관련 세금 등이 모두 반영돼야 실제 수익이 나온다. 특히 대출 비중이 큰 경우 금리와 공실률이 수익성을 크게 흔들 수 있다.