반토막 난 서울 아파트… 전세 매물 '실종'·월세 비중 절반

노원구 전세 매물 88.5% 급감… 1000가구에 2~3건

월세 계약 비중 7년 전 보다 '2배'… 매물 자체는 감소

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자]

서울 아파트 전세시장이 빠르게 메마르고 있다. 봄 이사철인데도 전세 매물은 2년 전의 절반 수준으로 줄었고 일부 지역에선 사실상 전세를 찾아보기 어려운 상황이 벌어지고 있다. 전세 물건이 급감하자 전셋값은 다시 6억원을 넘어섰다. 세입자들이 월세로 이동하는 흐름도 뚜렷해지면서 서울 아파트 임대차 계약 가운데 월세 비중은 올해 들어 절반에 육박한 것으로 나타났다.
 
19일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만5427건으로 집계됐다. 2년 전인 2024년 4월 18일 3만750건과 비교하면 49.9% 감소한 수치다. 서울 25개 자치구 모두에서 전세 물건이 줄었고 감소 폭은 노원구가 88.5%로 가장 컸다. 이어 중랑구 88.0%, 강북구 83.5%, 성북구 83.4%, 금천구 77.1% 순이었다. 건수는 금천구 54건, 중랑구 51건, 강북구 50건에 그쳐 일부 지역은 사실상 전세 실종 수준이라는 평가가 나온다.
 
현장 체감은 통계보다 더 크다. 대단지에서도 전세 매물이 1~2건에 그치는 사례가 잇따르고 있어서다. 노원구 월계동 월계현대처럼 1000가구가 넘는 대단지에서도 전세 매물이 2~3건에 불과하다는 반응이 나온다. 전세 수요는 여전한데 공급이 따라주지 못하면서 세입자들의 불안감도 커지는 분위기다.
 
시장에서는 전세 매물 급감의 배경으로 지난해 10·15 대책 이후 강화된 규제를 지목한다. 서울 아파트 시장에서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자가 사실상 막히면서 임대 물량 공급이 줄었다는 것이다. 실거주 의무가 강화되자 전세를 놓을 수 있는 주택 자체가 감소했고 그 여파가 서울 전역의 전세 매물 축소로 이어졌다는 분석이다.

 
전세 품귀는 곧바로 가격 상승으로 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 3월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억149만원으로 집계됐다. 전월보다 325만원 오른 수치로 서울 아파트 평균 전세가격이 다시 6억원을 넘어선 것은 2022년 10월 이후 3년 5개월 만이다. 최근에는 신축 아파트를 중심으로 전세가격 상승세가 더 가팔라지는 모습도 나타나고 있다.
 
전세가율도 상승 전환했다. 지난 3월 서울 아파트 전세가율은 52.1%로 전월보다 0.1%포인트 올랐다. 지난해 4월 이후 이어진 하락 흐름이 11개월 만에 멈춘 것이다. 매매가격 상승세가 주춤한 사이 전셋값이 더 빠르게 오르면서 전세가율까지 반등한 것으로 풀이된다.
 
전세난이 심해지면서 월세 전환도 빨라지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 등록 자료를 분석한 결과 올해 들어 전날까지 서울 아파트 임대차 계약은 6만7506건이었고 이 가운데 월세 계약은 3만2608건으로 48.3%를 차지했다. 2019년 28.2% 수준이던 월세 비중이 최근 수년간 꾸준히 상승한 끝에 사실상 절반에 근접한 것이다.
 
문제는 월세 시장도 매물이 넉넉지 않다는 점이다. 전날 기준 서울 아파트 월세 매물은 1만5009건으로 2년 전보다 17.0% 감소했다. 가격도 뛰고 있다. 한국부동산원 시세 기준 서울 아파트 평균 월세는 지난 3월 152만8000원으로 월별 기준 역대 최고치를 기록했다. 전세를 구하지 못해 월세로 이동한 세입자 입장에서는 선택지는 줄고 주거비 부담은 더 커지는 구조다.
 
업계 관계자는 “서울 아파트 임대차시장은 전세 매물 급감과 전셋값 상승, 월세 전환 확대가 동시에 진행되는 국면에 들어섰다”며 “전세 공급이 빠르게 회복되지 않는다면 서울 임대차 시장의 불안은 당분간 이어질 가능성이 크다”고 설명했다. 이어 그는 “전세난이 일시적 현상에 그치지 않고 월세 중심 구조로의 전환을 더 앞당길 수 있다는 우려도 커지고 있다”고 덧붙였다.