[Law&Tax] 부동산, 양도시기 조절해도 세금 번다

(아주경제 김희준 기자) 양도소득세 세부담을 줄이기 위해서는 부동산을 가급적 2년 이상 보유하는 것이 좋다.

보유기간이 2년 미만이면 40%의 세율이, 1년 미만이면 50%의 높은 세율이 적용되기 때문이다. 하지만 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 6%에서 35%까지의 비교적 낮은 세율이 적용되는 장점이 있다.

예를 들어 2010년에 3000만원의 양도차익을 남긴 부동산에 대해 양도소득세를 계산하면 보유기간이 2년 1개월 즉 2년 이상일 경우 15%의 세율이 적용돼 289만원의 세금이 부과된다.

하지만 1년 9개월 즉 2년 미만을 경우 40% 세율이 적용돼 1100만원이, 1년 미만일 경우 50% 세율이 적용돼 1375만원의 세금을 내야한다.

이때 양도시기는 잔금청산일로 하되 잔금청산일이 불분명하거나 잔금 청산하기 전에 소유권이전등기를 하는 경우 소유권이전등기 접수일을 양도일로 본다.

따라서 잔금청산약정일 기준으로 보유기간이 2년 또는 1년 미만인 경우, 실제 잔금청산일을 2년 또는 1년이 지난 후로 하고 등기 또한 2년 또한 1년이 지난 후에 이전하면 양도시기의 절세 이익을 얻는다.

또한 두 건 이상의 부동산을 양도하는 경우에도 양도시기를 조절할 필요가 있다.

1주택을 양도하고 같은 해 말 다른 1주택을 양도해 1년 내 2주택을 양도하게 되면 고율의 누진세와 단 1회의 기본공제 250만원을 적용받게 되기 때문이다.

이 같은 경우 1주택을 양도하고 다른 주택을 다음연도에 양도하게 되면 낮은 누진세율과 2회 500만원의 기본공제를 받을 수 있다.

실제로 사업상 2채를 처분할 때 2010년 11월에 1채 처분해 양도소득금액이 8000만원이고, 12월에 처부난 1채의 양도소득금액도 8000만원인 경우 동일한 해에 처분해 약 4000만원의 세금을 부담해야 한다.

하지만 두번째 아파트를 다음해 1월에 양도한다면 부담해야할 세금은 2800만원 정도가 되어 양도시기 조절만으로 1200만원의 이익을 얻게 된다.

취득가액을 확인되지 않을 때 부동산을 양도하는 경우 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가를 비교, 환산하는 방법을 통해 취득가액을 산정할 수 있다.
 
따라서 해당 부동산의 기준시가가 매년 상승했다면 새로운 기준시가인 공시지가나 개별주택가격 등이 고시되기 전에 부동산을 양도할 필요가 있다.

이 경우 취득가액이 높게 산정돼 양도소득세의 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

이와 관련해 P&D Tax의 김만호 세무사는 "특히 2년 이상의 보유기간을 유지한 뒤에도 1200만원 이하의 양도소득은 6%, 8800만원 초과의 양도소득은 35%의 세율과 1490만원 누진공제를 적용받는 등 세율적용이 다양하기 때문에 이를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다"고 충고했다. 

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