주산연 "내년 주택가격 1.5% 하락…서울은 상승 전망"

주택산업연구원 2024 시장 전망

서울 여의도 63아트센터에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

내년에도 전국 집값이 하락할 것이란 전망이 나왔다. 전셋값은 3% 가까이 상승할 것으로 예상됐으며, 월세 역시 오름세를 나타낼 것으로 보인다.

주택산업연구원(주산연)은 22일 발표한 '2024년 주택시장 전망' 보고서에서 경제성장률과 주택수급지수, 금리변화를 고려한 예측모형으로 추산한 결과, 내년 전국 주택 가격은 올해보다 1.5%, 수도권은 0.3%, 지방은 3.0% 떨어질 것으로 예상했다. 다만 서울 주택 가격은 1.0% 오를 것으로 전망했다. 

이는 주산연이 경제성장률과 주택수급지수 및 금리변화 등을 고려한 주택가격전망모형으로 내년 집값을 예상한 결과다. 

주산연은 "고금리, 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 부동산 세제 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 하락세가 지속되겠지만, 앞으로 6개월 전후로 반등 국면으로 전환될 가능성이 커 보인다"며 "내년 중반기 수도권 인기지역부터 보합세로 전환된 이후 하반기부터 지방으로 상승세가 확대될 것"이라고 설명했다.

전셋값은 내년 전국 기준 올해보다 2.7% 오를 것으로 예상되며 서울(4.0%)과 수도권(5.0%), 지방(0.7%) 모두 상승세를 기록할 것으로 예상됐다. 

현재 주택 매매 거래가 감소세인 동시에 내년 아파트 입주 물량도 줄어든다는 것을 고려하면 전반적인 공급 부족이 전셋값 상승을 견인할 것이라는 분석이다. 주산연에 따르면 내년 입주예정 물량은 32만8000가구로, 2018~2022년 최근 5년간 평균 입주 물량인 37만4000가구보다 4만6000가구 적다.

월세는 지난해 10월 고점을 찍은 후 하락세를 이어가는 가운데 낙폭을 축소하는 양상인데, 순환변동 단계상 상승 국면에 진입하고 있어 향후 오름세를 보일 전망이다.

주택 거래량은 하방 압력이 완화되고 일부 지역에서는 상승 전환되면서 거래가 회복될 것으로 봤다. 작년 주택 매매 거래량은 2006년 조사 시작 이후 역대 가장 적은 거래량을 기록한 후 올해 소폭 회복돼 53만건을 기록할 것으로 예상된다. 내년에는 65만건으로 전망되나, 최근 5년(2017~2021년) 평균 수준인 98만건과 비교해서는 여전히 낮은 수준이다. 내년 주택 인허가 물량은 30만 가구로 예상했다. 착공은 25만 가구, 분양은 25만 가구, 준공은 30만 가구 내외가 될 것으로 관측했다.

주산연은 "작년과 올해 2년 동안 택지 준비와 인허가 및 착공물량이 급감했고 내년에도 프로젝트 금융 여건은 단기간에 개선되기 어려울 것으로 보인다"고 설명했다.

주산연은 지속된 공급부족이 주택 시장 과열을 일으키지 않도록 정부가 수급균형을 위한 정책을 펼쳐야 한다고 제언했다. 내년 하반기부터 주택시장이 회복되고 내후년부터 경기가 더 좋아질 경우 최근 3년간 누적된 75만 가구 수준의 공급 부족과 가구분화 대기자 적체로 시장이 과열될 가능성이 있기 때문이다. 

주산연은 "주택 공급 급감 문제를 완화하기 위해 인허가 사전심의 내실화 및 통합심의 의무화를 정착시켜야 한다"며 "기한 안에 인허가 처리 및 인허가기관의 과다한 기부채납 요구도 금지토록 해야 한다"고 주장했다.

그러면서 "규제 지역을 전면 해제하고, 지방자치단체의 임의적인 분양가 규제를 금지해야 한다"며 "복잡한 청약제도 및 가점제 단순화, 실거주 의무 폐지 역시 필요하다"고 했다.

주산연은 이 밖에도 생애최초·신혼부부·다자녀·노인 등 취약 수요자들에 대한 금융 지원 강화와 취득세·종합부동산세·재산세·양도세 등 비정상적인 세제 정상화를 주요 정책 과제로 꼽았다.