[머니테크] 대출 문턱 높아지고, 공급도 '뚝'… 현실적 내 집 마련 전략은?

서울 시내 은행 앞 대출 홍보물을 지나는 시민. [사진=연합뉴스]

다음 달부터 적용되는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행이 내 집 마련에 나서는 수요자들의 셈범을 더욱 복잡하게 하고 있다. 집값은 높아지는데 대출 문턱은 더욱 높아지는 만큼 자신의 상황과 시장 흐름을 냉정히 분석해 현명한 전략이 필요하다고 전문가들은 조언한다. 

19일 업계에 따르면 다음 달 1일부터 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 은행권과 2금융권 내 주담대, 신용대출, 기타대출 등에 스트레스 DSR이 적용된다. 수도권에서 대출 한도 산정 시 1.5%포인트의 가산금리가 적용된다. 현재 DSR 2단계에서 가산금리는 1.2%포인트다. 

혼합형 주담대(5년 고정금리 후 6개월 주기로 금리 변동)로 예를 들면 연 소득 1억원인 차주가 주담대를 받을 때 3단계 스트레스 DSR(1.5%)을 적용하면 대출 한도는 5억9400만원이다. 현행 2단계 기준(6억2700만원)과 비교해 3300만원 감소한다. 

대출 한도 축소가 예정된 가운데 전문가들은 규제 전 움직이는 것이 좋다면서도  미래 현금 흐름, 필요한 자금 규모, 대출 가능액 등을 꼼꼼히 점검하고 상품 유형을 신중히 살펴야 한다고 강조했다. 투자 목적이 아닌 실거주를 목적으로 하는 수요자라면 DSR 규제를 적용받지 않는 정책자금 대출을 적극 활용하는 것도 추천했다. 대출 빗장이 조여진 상황에서도 정책자금 대출 한도는 그대로이기 때문이다. 정책대출은 규제 대상에서 제외 조건을 충족할 경우 상품에 따라 최대 4억~5억원까지 빌릴 수 있다. 

대표적으로는 평가액이 9억원 이하인 주택(전용면적 85㎡)을 담보로 삼을 수 있는 ‘신생아 특례 디딤돌대출’이 꼽힌다. 대출 접수일 기준 아이가 태어난 지 2년이 지나지 않은 부부가 소득과 자산 조건을 충족하면 신청할 수 있다. 부부 합산으로 연 소득은 1억3000만원(맞벌이는 2억원) 이하, 자산은 4억8800만원 이하여야 한다. 대출 한도는 최대 5억원이다. 소득 규모에 따라 처음 5년간은 연 1.8~4.5%(10~30년 만기)의 특례금리가 적용된다.

가격이 더 낮은 주택을 찾는다면 ‘내집마련디딤돌대출’도 고려할 만하다. 신혼부부(혼인신고한 지 7년 이내거나 3개월 내 결혼예정자)와 자녀가 둘 이상인 가구라면 평가액 6억원 이하 주택(85㎡)을 살 때 최대 4억원을 빌릴 수 있다. 연 소득 조건은 신혼부부는 부부 합산으로 8500만원 이하, 두 자녀 이상 가구는 7000만원 이하다. 

한국주택금융공사(HF)가 공급하는 보금자리론도 눈여겨볼 만하다. 부부합산 연소득 7000만원 이하면서 주택 가격이 6억원 이하일 경우 신청 가능하다. 당초 소득 요건 없이 9억원 이하 주택에 최대 5억원까지 빌릴 수 있었던 특례보금자리론에 비해 요건이 까다롭고 대출한도도 낮아 주목을 받지 못했으나 시중은행이 가계대출을 조이기 위해 금리를 올리면서 보금자리론의 매력이 높아진 상황이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "오는 7월 3단계 스트레스 DSR이 시행되며 정책 대출의 메리트는 더욱 커진 상황"이라며 "정부가 정책대출을 재차 옥죄기는 어려운 만큼 실수요자 입장에서는 지금이 매수 기회일 수 있다"고 말했다.