[집값과의 전쟁] "규제로는 한계…결국 '공급 메시지' 없인 시장 불신만 키워"

"대출 규제, 단기적 효과 있지만 장기적 실효성은 크지 않아"

서울 시내 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

정부가 최근 수도권 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 등 초강력 대출 규제 정책을 시행한 것을 두고 많은 전문가들은 단기적으로 부동산 시장을 안정시키는 효과는 긍정적으로 보면서도 장기적으로는 가면 실효성이 없을 것으로 예상했다. 규제 일변도 정책만으로는 서울 강남권과 한강변 아파트의 과열을 잡기 힘들고 부작용을 양산할 수 있다는 것이다. 이와 함께 세제 완화를 통한 주택 공급 확대 등도 필요하다는 의견이 나왔다. 

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 6일 "이번 대출 규제가 고가 아파트 가격 상승을 억제하기 위한 정책이지만 중저가 아파트로 수요 이동을 불러오는 풍선효과를 낳을 가능성도 있다"고 내다봤다. 

권 교수는"서초·강남·송파·용산·마포 등 일부 지역 외에 다른 지역으로 과열이 확산될 수 있고, 그렇게 되면 정부가 토지거래허가구역이나 투기과열지구 등 추가 규제를 꺼낼 가능성이 있다"며 "규제만 계속되면 과거 문재인 정부 등 과거 정부의 (부동산 실패) 전철을 밟을 수 있다"고 우려했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "대출 규제가 수요 억제 정책에서는 가장 강력한 것은 맞다"면서도  "지금처럼 규제를 강화해도 중장기적으로는 부동산 가격이 계속 오르는 모습이 나타날 것"이라고 전망했다. 그러면서 "시세가 6억원 안픾인 부동산 가격이 뛰는 문제도 발생할 수 있을 것"이라고 봤다. 

대출 규제가 수요를 억제해 거래량 감소로 이어지지만 가격 하락이 동반될지는 미지수라는 지적도 있다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "이번 대책은 단기적으로 거래량 감소는 가져올 수 있지만 가격을 떨어뜨리기에는 역부족"이라며 "서울 평균 아파트 가격이 13억~14억원에 달하는 상황에서 6억원 한도 규제는 실수요자의 진입 장벽만 높여 결국 노원·도봉·강북 등 중저가 지역으로 수요가 몰리는 풍선효과를 부를 것"이라고 전망했다. 그는 "강남 3구는 이런 규제에도 가격 하락이 나타나기 어려울 것"이라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 "규제는 거래 위축 효과를 가져오지만 시장의 방향성을 꺾지는 못한다"며 "인위적인 대출 규제 발표로 부동산에 대한 시장 관심과 기대감을 자극하게 된 것으로 본다”고 말했다. 그러면서 “규제가 반복되면 장기적으로는 언제까지 규제로만 갈 것인가라는 불확실성을 키우게 된다"고 말했다. 

전문가들은 최근 부동산 시장 과열의 근본적 문제는 '공급 부족'에 있다고 한목소리로 지적했다. 권 교수는 "이번에 내놓은 대책을 보면 공급 대책 없이 수요 억제 정책인 유동성 자금만 줄이려고 하는 것"이라며 "향후에 공급 대책을 빠르게 내놓지 않으면 중장기적으로는 규제 효과가 별로 없을 것"이라고 강조했다.  

고 교수는 "근본적인 해결 방법은 수요와 공급 측면에서 봐야 하는데, 지금은 공급이 부족한 상황에서 금리가 떨어지며 통화량이 늘고 있는 추세"라며 "공급을 건드리지 않고 계속 규제만으로 단기적 충격을 시장에 주게 되면 무주택 실수요자들과 청년 세대 등은 내 집 마련하기가 더 어려워지게 될 것"이라고 진단했다. 

공급 확대를 위한 세제 완화 필요성에는 공감하지만 시장 적용 가능성에는 의견이 엇갈리기도 했다. 고 교수는 "공급을 늘리려면 기존 다주택자 물량이 시장에 나올 수 있게 해야 한다"며 "입주 가능한 매물 순환을 위해서는 양도세 완화 등 세제 인하가 필요하다"고 말했다. 이에 대해 이 위원은 "세제 완화는 원론적으로 필요한 내용"이라면서도 "여당 등에서 부정적으로 보고 있기 때문에 시장에 적용될지는 미지수"라고 봤다.