외국인 집주인 느는데... 대출 막혀도 '사각지대' 외국인은 풀매수?

서울 강남구에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

강도 높은 수도권 주택담보대출 규제에도 외국인은 규제 사각지대에 있어 국내 수요자들만 타격을 입게 됐다는 볼멘소리가 나오고 있다. 해외자본 조달을 통한 외국인의 부동산 매입의 경우 규제가 어렵기 때문이다. 외국인의 주택 매입 규모가 ‘사재기’ 수준까지는 아니지만, 외국인의 투기 수요 등을 막을 방법이 사실상 전무하다는 점에서 조속한 법 제도 마련이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 

7일 금융업계에 따르면, 외국인 다주택자의 경우 해외에서 자금 조달을 통해 국내 주택 등을 매입할 수 있어 이번 대출 규제가 무용지물인 상황이다. 외국 행정기관과의 협업을 통한 다주택자 여부 등의 확인이 쉽지 않아 규제를 하려 해도 실무상 어렵기 때문이다. 이런 이유로 외국인 다주택자들은 국내 주택 매입 시 양도세 등 다주택자에 대한 중과 규제 적용도 받지 않고 있다.
 
특히 당국이 주택 가격 상승의 원인으로 꼽은 갭투자(전세 끼고 매매)에서도 외국인 매수자들은 별다른 제약을 받지 않는다. 외국인이 해외 대출을 이용해 수도권 주택을 매입할 시, 별도 6개월 내 전입 의무 규정 등이 적용되지 않는 것으로 전해진다. 
 
일각에서는 저출생 대책으로 내놓은 신혼부부 버팀목 대출 및 신생아 특례대출의 부부합산 소득 기준 상향 계획까지 백지화할 정도로 부동산 시장 안정화를 위해 돈줄 죄기에 나서는데 외국인의 투기성 매입에는 사실상 손 놓고 있는 게 아니냐는 지적이다.

국내의 외국인 소유 주택은 지난해 말 기준 10만 가구를 소폭 넘긴 수준으로, 전체 주택의 0.5% 수준에 그친다. 서울 전체 아파트 거래의 경우 외국인 비중이 2.3% 수준으로 비교적 높은 수준이다. 

외국인의 부동산 매입이 사재기 수준은 아니지만, 외국인 다주택자나 갭투자 수요를 막을 수단이 마땅치 않다는 점은 빠르게 개선해야 할 숙제로 꼽힌다. 외국인의 부동산 매입 규모가 해마다 증가하고 있는 데다 외국인의 국내 주택 투기나 매수가 비교적 용이한 환경이 조성됐다는 우려에서다.
 
국토부에 따르면 지난해 말 기준 외국인 보유 주택 수는 10만216가구로 1년 전과 비교해 9.6%나 늘었다. 특히 2주택 이상을 보유한 외국인 다주택자 수가 1년 새 10% 넘게 증가했다.

집합건물(아파트·오피스텔 등) 매수 건수도 갈수록 증가하고 있다. 법원 등기정보광장 통계를 보면 외국인의 집합건물 매입 건은 2022년 1만건을 넘긴 후, 2023년 1만2000건, 지난해에는 1만3600건까지 치솟았다. 특히 올해(1~6월)의 경우 이미 6569건을 기록해 지난해 전체 매입 건수와 비슷하거나 이를 넘길 것으로 예상되는데, 국적으로 보면 중국인이 66.7%로 가장 많았다. 

정치권에서도 사실상 무규제에 가까운 외국인의 주택 매입을 관리할 수 있도록 법제화 움직임에 속도를 내고 있다. 김은혜 국민의힘 의원은 국가간 상호주의에 입각해 외국인의 부동산 매입을 제한, 금지하도록 한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안’을 대표발의했다. 해당 개정안에는 외국인의 부동산 취득·보유 시 현재의 단순 신고제를 허가제로 전환하는 내용도 포함됐다. 

주진우 국민의힘 의원도 1년 이상 국내에 체류하고 6개월 내 전입을 한 외국인이 국내 부동산을 매입할 수 있도록 하는 부동산거래신고법 개정안을 대표 발의했다. 외국인이 부동산을 매입할 때 자기자본 50% 이상을 투입하고, 그 증빙자료를 관할 당국에 제출하도록 했다. 

국토부도 이달부터 외국인들의 부동산 거래 중 불법행위 여부를 조사하기로 했다. 해외자금 불법 반입, 편법 증여 등 투기성 거래는 현장점검하고 기획조사에 착수할 계획이다.