공공임대 거주 청년, 결혼 확률 2.7배·출산 3.4배 높아

국토연구원 '인구구조 전환과 부동산시장' 브리프 발간

서울 도심 전경. 2026.03.18[사진=유대길 기자 [e-mail]]

우리나라 고령 가구들이 은퇴 후 집 크기를 줄여 노후 자금을 확보하기보다, 기존 주택을 유지한 채 생활비를 극단적으로 줄이며 노후를 버티고 있다는 국책연구기관의 분석이 나왔다. 인구 구조가 초고령 1인 가구 중심으로 급격히 재편되면서 2070년에는 주택 공급 과잉률이 2배에 달할 수 있다는 경고도 함께 제기됐다.
 
국토연구원 부동산시장정책연구센터는 19일 이 같은 내용을 담은 ‘인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제’를 발표했다.
 
보고서에 따르면 60대에서 80대 이상으로 진입하는 과정에서 1인 고령 가구의 주거 면적은 평균 54.6㎡에서 63.9㎡로 오히려 확대되고, 자가 점유율 역시 46.9%에서 65.4%로 상승하는 것으로 나타났다. 반면 이들의 월 생활비는 121.9만 원에서 79.6만 원으로 약 35% 급감했다.
 

자산을 유동화해 노후 소득으로 바꾸는 주거 조정 대신, 소비를 축소하는 방식으로 고령층이 생계를 감내하고 있다는 의미로 풀이된다. 대표적 자산 유동화 수단인 주택연금 가입률은 약 2%에 불과해 노후 안전판 역할을 하지 못하는 것으로 분석됐다.
 
아울러 2072년에는 80세 이상 1인 가구의 주거 면적이 2022년 대비 4.2배로 늘어나며, 전체 주택 점유 면적의 31.7%를 차지할 전망이다. 특히 노후 주택 멸실이 원활히 이뤄지지 않고 과거 수준의 공급량이 유지될 경우, 2070년 전국의 주택 수급비는 1.94 수준에 도달해 재고 과잉 상태에 빠질 수 있다고 연구팀은 경고했다.
 
한편 청년층의 경우 주거 안정성이 가족 형성에 지대한 영향을 미치는 것으로 실증됐다. 서울시 주거실태조사 자료를 분석한 결과, 공공임대에 거주하는 30세 이하 청년층의 결혼 확률은 자가 거주자보다 2.7배 높았다. 출산 결정에 있어서도 공공임대 거주 가구의 출산 가능성이 자가 대비 3.4배(3자녀 이상은 4.3배) 높은 것으로 나타났다.
 
연구진은 인구 구조 전환에 대응하기 위해 주택 및 금융 정책의 패러다임을 전면 개편해야 한다고 제안했다. 우선 부동산 시장의 고비용 구조를 완화하기 위해 가계부채 관리를 GDP 대비 절대총량 관리 방식으로 전환하고, 전세자금대출에 DSR(총부채원리금상환비율)을 단계적으로 확대 적용해야 한다고 주장했다.
 
아울러 청년층의 가족 형성을 돕기 위해 다자녀가구 특별공급 대상 면적 기준을 현행 85㎡에서 102㎡ 이하로 확대하고, 고령층의 자산 유동화를 촉진하기 위해 ‘매각 후 거주 유지형’ 제도 도입 및 주거 면적을 축소해 이동할 때 취득세 등 거래 비용을 완화해 주는 맞춤형 정책 여건 조치 등이 시급하다고 제안했다.