수도권 주택 수요예측 잘못 '입주·미분양 대란' 불렀다

잘못된 수요예측과 무리한 개발계획으로 공급과잉 미분양 주택 및 불꺼진 단지 증가의 주요 원인

(아주경제 유희석 기자) 최근 수도권의 미분양 주택 적체와 입주대란 사태는 근본적으로 잘못된 수요 예측에 기인하는 것으로 나타났다.

정부와 지방자치단체의 정부의 잘못된 인구증가 예측과 장밋빛 전망에만 근거한 신도시 조성이 경기 침체와 맞물리면서 수요와 공급의 균형을 깨고 있다는 지적이다.

5일 업계 및 각 지방자치단체에 따르면 미분양 주택 적체 문제가 심각하고 '불 꺼진 단지'가 속출하고 있는 수도권 주요 지역의 주택 수요전망이 대부분 크게 빗나간 것으로 드러났다.

최근 심각한 부동산 침체를 겪고 있는 경기 파주시는 2000년대 초반 시의 올해 인구를 53만5000명으로 예상하고 이를 수용하기 위해 약 16만2000가구의 주택을 공급한다는 계획을 세웠다.

하지만 현재 파주시의 인구는 34만4000여명으로 당초 예상의 64%에 머물고 있다. 경기 침체 등으로 새롭게 유입되는 인구가 크게 줄어든 것이다.

경기 용인시의 상황도 크게 다르지 않다. 용인의 당초 올해 예상인구는 117만3000명이었지만 실제로는 86만7000여명 수준에 머물고 있다. 주택공급은 계속되고 있는데 인구는 늘지 않고 있는 것이다.

이밖에 경기 김포·고양·남양주 등 수도권의 주요 택지지구가 몰려 있는 지역들은 모두 용인시나 파주시와 비슷한 상황에 놓여 있다.

문제는 잘못된 수요예측으로 인한 주택 과잉공급이 경기 침체와 맞물리며 주택 시장 침체의 원인이 됐다는 점이다.

주택공급은 특성상 계획에서 실제 공급까지 최소한 5~6년이 걸리는 만큼 미래 수요예측이 굉장히 중요하지만 상황이 급변하며 최악의 상황에 이른 것이다.

단국대 도시계획 및 부동산학과의 유정석 교수는 "지자체의 인구 증가 및 주택수요 예측은 도시기본계획 수립 당시의 기준으로 합당하다"며 "하지만 세계 금융위기 등이 발생해 상황이 급변하자 주택시장 침체를 더욱 깊게하는 등 부작용이 발생하고 있다"고 말했다.

그는 또 "이 같은 문제점을 방지하기 위해 선진국에서는 손실을 최소화 할 수 있는 장치들을 마련해 놓는다"며 "우리나라도 기존의 주먹구구식 부동산 개발시스템을 혁신할 필요가 있다"고 말했다. 

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