"서울 4억원 이하 전세아파트 줄고, 평균 나이도 2배 가까이 늘어"

임대차, 면적축소, 노후화 등 질적 저하 동반

[그래프=서울 아파트 전세가격대별 거래비중. 직방 제공]

임대차 3법 등 부동산 시장을 안정화시키기 위한 정부의 노력에도 불구하고 서울 아파트 4억원대 이하 전세 거래가 급감한 것으로 나타났다.

10일 직방은 서울 아파트 전세거래를 가격·면적·준공연한 등으로 분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

올 상반기 서울 아파트 전세가격대별 거래비중은 2억원 이하 13.7%, 2억원~4억원 이하 39.0%, 4억원~6억원 이하 29.1%, 6억원~9억원 이하 13.2%, 9억원 초과 5.1% 등으로 나타났다.

4억원 이하 전세거래비중은 2011년 89.7%로 고점을 찍은 뒤 2016년 64.1%, 2020년 52.7% 등으로 매년 꾸준히 줄어들고 있다. 특히 2억원 이하 저가 전세거래는 2011년 43.3%에서 올 상반기 13.7%로 절반 이상 줄었다.

서울 아파트 전세가격대별 거래 평균 전용면적도 축소되고 있다. 2011년은 전세보증금 2억원~4억원 초과 가격대에서 평균 전용면적 86㎡ 거래가 이뤄졌지만 올 상반기는 6억원~9억원 이하 가격대에서 전용 94.3㎡ 거래가 이뤄졌다. 

전세가격 2억원 이하 구간은 2011년 평균 전용면적 62.7㎡에서 2016년 50.8㎡, 2017년 상반기 43.5㎡로 거래면적이 줄었다.

서울 아파트는 신축 여부와 상관없이 전세가격이 전반적으로 높아지는 추세다.

상대적으로 중저가 전세인 2억원 이하의 준공연한은 2011년 16.1년에서 올 상반기 22.0년으로 5.9년 증가했고, 2억원~4억원 이하는 13.2년에서 21.1년으로 7.9년 늘어났다.

9억원 초과 전세는 평균 준공연한이 2011년 5.2년에서 올 상반기 15.2년으로 10년 가까이 늘었다.

서울 4억원 이하의 중저가 전세가격대를 거래 권역별로 분석한 결과 강남∙서초∙송파(이하 강남 3구)에서 빠르게 줄었으며, 노원∙도봉∙강북(이하 노도강)과 금천∙관악∙구로(이하 금관구)는 4억원 이하 전세거래 비중이 늘었다.

지역 내에서 4억원 이하 전세 아파트 거래비중은 올 상반기에 노∙도∙강 88%, 금∙관∙구 76%로 절대다수를 차지하고 있다.

4억원 이하 아파트 전세거래 평균 전용면적은 올 상반기 금∙관∙구가 64.1㎡로 가장 넓었으며, 노∙도∙강은 59.8㎡로 나타났다. 

직방 관계자는 "서울 아파트는 최근 9년 반 동안 가격상승에 비해 거주 여건은 점점 더 열악해지고 있는 것으로 나타났다"면서 "2011~2016년까지 4억원 이하 중저가 전세가 가파르게 줄다가 2017년 이후부터 완화됐는데 이는 청약 수요자들이 전세 시장에서 이탈하고 서울에 2017년~2019년 연평균 3만2000호 이상 입주했기 때문"이라고 분석했다.

그러면서 "4억원 이하의 중저가 전세 아파트는 강남3구와 한강변 주변에서 줄어들지만 노도강과 금관구 등의 경기도 인접지역에서 비교적 활발히 거래가 이뤄지고 있다"면서 "다만 이들 지역도 4억원 이하 전세거래비중이 다른 지역에 비해 상대적으로 많은 것이지 거래량 자체는 감소하고 있다"고 말했다.