​"2년간 집값 10~20% 떨어지면 8건 중 1건 '깡통전세' 된다"

올 하반기 대구 3건 중 1건 깡통전세 위험

[사진=주택금융연구원]

앞으로 2년간 주택가격이 10∼20% 하락할 경우 올해 하반기 만기 예정인 전세계약 8건 중 1건은 '깡통전세'로 전락할 위험이 있다는 분석이 나왔다. 

5일 민병철 주택금융연구원 연구위원은 이같은 내용을 주택금융리서치 28호에 게재된 '보증금 미반환 위험의 추정-깡통전세 아파트를 중심으로-' 보고서를 통해 밝혔다.

깡통전세는 전세보증금과 주택의 매매가격이 비슷한 수준이 된 상태거나 전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘는 경우를 말한다. 이때 임대인은 집을 팔아도 임차인에게 보증금 전액을 내주지 못할 위험이 있다. 

임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해는 매년 크게 늘어나고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 지난해 1∼9월에만 6466억원으로 이미 전년 규모(5790억원)를 넘어섰다. 사고액은 2018년 792억원, 2019년 3442억, 2020년 4682억원으로 매년 증가 추세다. 

보고서는 지난해 7월 기준, 직전 3개월 동일 단지·면적 등의 주택 실거래가를 평균값으로 정한 뒤 향후 2년간 만기가 도래하는 전세계약 중 주택가격지수가 0∼10% 하락(시나리오1), 10∼20% 하락(시나리오2)할 경우 깡통전세가 될 비중을 추정했다. 

이번 분석은 층별 가격 차이 등을 감안해 보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우만 깡통전세로 규정한 채 이뤄졌다. 또 정확한 시세를 평가하기 어려운 신축 빌라 등을 제외하고 가격 정보를 알기 쉬운 아파트를 분석  대상으로 정했다. 

분석 결과, 올해 상반기 만기 도래하는 전세계약 중 깡통전세 비중은 시나리오1에서는 전국 기준 3.1%, 시나리오2에서는 4.6%로 예상됐다. 지역별로는 주택가격 하락이 타 지역보다 빨리 시작된 대구가 시나리오1에서 16.9%, 시나리오2에서 21.8%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다. 

올해 하반기 만기 도래 건의 위험은 더 커지는 것으로 나타났다. 전국 깡통전세 비중은 시나리오 1 기준 7.5%, 시나리오2에서는 12.5%가 될 것으로 분석됐다. 대구 깡통전세 비중은 시나리오1 기준 23.4%, 시나리오2 기준으로는 33.6%에 달할 것으로 추정됐다. 시나리오2 기준 경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%), 충북(26.8%), 전북(25.1%) 등이 뒤를 이었다. 같은 기간 서울의 깡통전세 확률은 1.9%(시나리오1)과 2.9%(시나리오2)로, 경기도는 3.8%, 7.2%로 추정됐다. 

민병철 연구위원은 "깡통전세 문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가된다"며 "선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 등 최근 국토부의 전세사기 방지책과 같은 다각적 대응 방안을 지속해서 고민할 필요가 있다"고 강조했다.