[신세돈 칼럼] 李정부가 서울 아파트 실거래가 잡는 법

신세돈 숙명여대 교수

2017년 초부터 2021년 말까지 100% 이상 올랐던 서울 아파트 실거래가격은 2022년 22%나 떨어지면서 2022년 말에는 바닥을 찍었다. 그러던 주택가격은 2023년 들어서면서부터 다시 꿈틀 거리며 상승세를 보였다. 2023년 하반기에 약간 하락하기는 했지만 2024년 상반기부터 상승세가 다시 본격화되었다. 결국 서울 아파트 가격은 2017년부터 2021년까지 상승, 2022년 하락, 그리고 2023년 이후 지금까지 다시 상승하는 모습을 보였다. 2017년 이후 아파트 가격의 등락 원인을 살펴보면 앞으로의 향방도 가늠할 수 있을 것이다.
 

최근 서울 아파트 실거래가격(2017년 이후) [사진=저자]

2017년부터 2021년 7월까지 아파트 가격 급등 원인
 
2017년 1월부터 2021년 8월까지 거의 5년 동안 서울 아파트 가격이 100%나 오른 결정적인 원인은 한은 역사상 유례없는 저금리가 지속됐기 때문이다. 2012년 초반 3.25%에서 유지되던 기준금리는 2012년 6월부터 떨어지기 시작하여 2020년 5월에는 0.5%까지 내려갔다. 2017년 6·19 대책부터 시작하여 무려 26번의 강력한 부동산 대책에도 불구하고 아파트 가격이 잡히지 않은 이유는 한국은행 저금리 기조 말고는 따로 설명할 방법이 없다. 26번의 정부 부동산 대책을 살펴보면 투기지역, 투기과열지구 지정, 양도세 강화, 신DTI 도입 및 DSR 강화, 수도권 공급 확대, 서민주택 공급 확대, 도시재생뉴딜, 주거종합계획 수립, LTV 강화, 민간택지 분양가 상한제 도입, 종부세, 양도세 강화 등 가능한 모든 가격 억제 방법을 다 동원했지만 아파트 가격은 잡히지 않았다. 기준금리가 낮았던 박근혜 정부 때에 아파트 가격이 30% 가까이 상승했던 이유도 매우 낮았던 기준금리 때문이다.
 

최근 20여년 동안 서울 아파트실거래가격 동향과 거시경제지표 [사진=저자]

2021년 8월 이후 2022년 12월까지 기준금리 상승과 아파트 가격 변동률

 
기준금리가 아파트 가격 변동에 결정적인 원인이라는 사실이 다시 확인된 것은 2021년 8월 이후 기준금리 인상 조치였다. 코로나 사태가 터진 직후인 2020년 5월부터 2021년 7월까지 15개월 동안 0.5%로 사상 가장 낮은 수준으로 지속되던 기준금리는 2021년 8월부터 급격히 상승하여 2023년 1월 3.5%까지 300bp나 올라갔다. 이 기간 동안 서울 아파트 실거래가격지수는 186.9에서 145.5로 22.2%나 폭락하였다. 거의 5년간 난공불락처럼 지속되던 아파트 가격 상승 기조는 기준금리가 0.5%에서 3.5%로 7배 급등하면서 확실하게 꺾였다.
 
2023년 1월 이후 아파트 가격 상승
 
2023년 1월 이후 2024년 9월까지 21개월 동안 한국은행 기준금리는 3.5%에 동결되었는데 이 기간에도 아파트 가격은 등락을 거듭하면서 143.6에서 171.0으로 19.0% 상승하였다. 이 기간 동안 기준금리가 비교적 높은 수준에 머물러 있었음에도 불구하고 아파트 가격이 상승한 이유가 경제성장률이 높아서 아파트 수요가 높아졌던 것은 아니다. 2023년 경제성장률은 1.6%로 윤석열 정부 3년 중 가장 낮은 수준이었고 2024년은 상반기도 기저효과를 제외하면 아파트 수요를 부추길 정도로 경기가 활황세였던 것은 아니다. 이 기간 중에 물가 상승률도 3.0%대에서 지속적으로 안정되고 있었으므로 인플레이션이 아파트 수요를 촉발했다고 보기 어렵다. 2023년 1월 이후 경제성장률도 높지 않고 인플레이션도 안정되었음에도 불구하고 아파트 가격이 빠르게 상승한 결정적인 이유는 한국은행 기준금리 인하에 대한 기대심리였다.
 
2023년 상반기 경제성장률이 1.0%대로 매우 낮아짐에 따라 한국은행 기준금리가 조만간 인하될 것이라는 기대가 매우 팽배했다. 이에 더하여 부동산 PF 대출 문제 및 부동산 경기를 활성화시키기 위해서라도 시장금리가 낮아져야 한다는 여론이 확산되었다. 금융소비자연맹이 발표한 2023년 금융소비자 10대 뉴스 목록을 보면 고금리 때문에 가계의 금리 부담이 너무 높다든지, 고금리 때문에 은행이 이자장사로 돈 잔치 한다든지 고금리 때문에 건설·금융업계 부동산 PF 대출이 시한폭탄이라는 등 고금리에 대한 원성이 자자했다. 기준금리 인하에 대한 기대감 때문에 기준금리가 3.5%에서 유지되었지만 아파트 가격이 선제적으로 올랐던 것이다. 그러나 2023년 하반기 들어서면서 수출이 살아나고 경제성장률이 2%대 가까이로 다소 높아지면서 기준금리 인하 필요성은 감퇴되었고 그것이 2023년 10월, 11월, 12월 아파트 가격 하락을 주도하였다. 미국 물가가 잘 잡히지 않음에 따라 2023년 하반기 미국 연준의 기준금리도 50bp 정도 올려야 한다는 2023년 6월 FOMC의 점도표 변화도 우리나라 기준금리의 인하 가능성을 어둡게 하는 데 결정적인 역할을 하였다
 
2024년 들어서면서 한은 기준금리 인하에 대한 기대감이 다시 급격히 높아졌다. 첫째로는 2023년 경제성장 실적치가 1.6%로 매우 낮게 나왔고 수출증가율도 1월 18%에서 2월 4.8%, 3월 3.1%로 크게 떨어지면서 한국은행이 기준금리를 인하하여 경기를 회복시켜야 한다는 여론이 강해졌다. 둘째로는 4월 총선이 계획되어 있어서 정치권의 금리 인하 요구가 거셀 것이라는 전망이 있었다. 셋째로는 연초 소비자물가가 2%대로 진입하면서 물가 안정을 위한 고금리 유지의 필요성이 크게 둔화되었다. 넷째로는 미국 FOMC의 기준금리 대폭 인하에 대한 기대감이 높았다. 2023년 12월과 2024년 3월 FOMC 기준금리 전망을 보면 연말까지 3~4회 기준금리 인하가 예상되었다. 그에 더하여 2024년 9월 이후 11월과 12월 3회에 걸쳐 미국이 기준금리를 100bp 인하하고 한국은행도 2024년 10월과 11월, 그리고 2025년 2월과 4월에 각각 25bp씩 총 100bp를 인하함에 따라 아파트 가격은 2024년 10월 이후 지금까지 상승세를 지속하고 있다.
 
기준금리 실세화 
 
지난 20여 년간 서울 아파트 실거래가격지수를 살펴보면 가장 중요한 가격결정 변수는 저성장 기조에 들어선 실물경기나 인플레이션이나 공급이 아니라 한국은행 기준금리 및 그에 대한 예상심리다. 한은 기준금리가 내리거나 내릴 것으로 예상되면 아파트 실거래가격은 확실히 올랐으며 한은 기준금리가 오르거나 오를 것으로 예상되면 예외 없이 아파트 가격은 하락했다. 정치적으로 경기 부양을 위한 금리 인하 정책이 실행될 것으로 예상되면 아파트 가격은 올랐고 반대로 물가 안정을 위해 금리를 올리면 아파트 가격은 떨어졌다.
 
그런 점에서 한국은행의 기준금리 정책은 아파트 가격 변동에 매우 중요한 동인을 제공한다. 특히 최근 한국은행이 향후 기준금리 인하를 강력하게 예고했던 것은 2024년 말 이후 지금까지 서울 아파트 실거래가격 앙등을 초래한 가장 중요한 요인이었음을 부정하기 어렵다. 일부 지역에 대한 잠시 동안의 토지거래허가제 폐지가 일시적으로 가격을 부추기기는 했지만 곧바로 환원되었기 때문에 이것이 2023년 말부터 지금까지 진행되는 지속적인 아파트 가격의 상승 원인이라고 보기는 어렵다. 정책 당국이 진실로 아파트 실거래가격을 안정시킬 의지가 있다면 기준금리를 실세화해야 한다. 경기를 부양하기 위해 기준금리를 과도하게 내리는 것은 경기 부양 효과도 없을뿐더러 아파트 가격 급등에 따르는 가계대출 폭증과 금융기관 기업대출을 위축시키는 등 건전한 경제 발전을 심각하게 저해하는 부작용이 너무 크다. 특히 통화정책 당국이 좌고우면하면서 향후 금리에 대해 무분별한 예고를 남발함으로써 실물경제에 부작용을 낳는 일은 삼가야 할 것이다.
 

아파트가격변동률과 기준금리 변동률(전기 대비, %) [사진=저자]

 
필자 주요 이력
 
▷UCLA 경제학 박사 ▷한국은행 조사제1부 전문연구위원 ▷삼성경제연구소 금융연구실 실장 ▷숙명여대 경제학부 교수