[2026 국정감사] 매물 늘린다면서 살 사람은 제한…토허제 연장 검토에 정책 엇박자

홍지선 "시장 상황 면밀히… 토허제 일부 수요 있어"

'물량 증가·수요 제한' 동시에… '매물 쌓임' 주의해야

 

홍지선 국토교통부 장관이 7일 국회 국토교통위원회에서 열린 국토교통부 등에 대한 국정감사에서 의원 질의에 답하고 있다. [사진=연합뉴스]

정부가 올해 말 종료될 예정인 토지거래허가구역 지정 연장 가능성을 열어두면서 매도 유도 정책과 거래 규제 간 정합성이 쟁점으로 떠올랐다. 세제 개편으로 다주택자 등이 주택을 매도하도록 유도하더라도 실거주 의무가 매수자의 진입을 제한하면 실수요자의 주택 구입으로 이어지는 데 한계가 있다는 지적이다.

7일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 홍지선 국토교통부 장관은 서울 전역과 경기 12개 지역의 토지거래허가구역 지정 연장 여부에 대해 “시장 상황을 계속 면밀히 살펴보고 있다”고 말했다.

김정재 국민의힘 의원이 연장 가능성을 재차 묻자 홍 장관은 “현재 상황으로 보면 토지거래허가제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 보고 있다”고 답했다. 인천과 경기 남양주·평택·오산 등으로 규제를 확대할 가능성에는 주택가격과 청약경쟁률 등을 종합적으로 살펴야 한다며 신중한 입장을 보였다.

정부가 토허제 유지를 검토하는 것은 투자수요 유입을 막아 집값을 안정시키려는 취지다. 홍 장관은 이날 강남 3구와 용산구 집값이 하락 전환했고 다른 지역도 상승 폭이 줄고 있다며 연말로 갈수록 가격 상승 폭이 축소될 것으로 전망했다.

한편 정부는 세제 개편을 통해 기존 주택의 매물 출회를 유도하고 있다. 지난 8월 발표한 세제개편안에는 다주택자에 대해 조정대상지역 주택 양도소득세 중과를 2027~2028년 한시적으로 완화하고, 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 세제 혜택을 단계적으로 축소하는 내용이 담겼다.

서울 아파트 매매 매물도 연초보다 늘었다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 6일 기준 7만1087건으로 올해 1월 1일 5만7001건보다 1만4086건(24.7%) 증가했다. 다만 이 기간 매물 증가를 세제개편 효과만으로 설명하기는 어렵다.

쟁점은 늘어난 매물을 실수요자가 살 수 있느냐다. 임차인이 있는 주택은 매수자의 입주 시점과 기존 임대차계약 종료 시점이 맞아야 해 거래에 제약이 생길 수 있다. 대출규제에 따른 자금조달 부담까지 겹치면 실거주 의사가 있어도 매수가 어려워질 수 있다.

정부도 임대 중인 주택의 거래 어려움을 보완하기 위해 실거주 유예 범위를 넓혀왔다. 지난 5월에는 무주택자가 세입자 있는 주택을 매수할 때 적용하는 유예 대상을 확대했고, 지난달에는 유예 신청 기한을 2027년 말까지 연장했다. 임대차 갱신계약도 한 차례 인정해 조건을 충족하면 최장 2029년 말까지 입주를 미룰 수 있도록 했다.

다만 유예는 일정 요건을 갖춘 무주택 매수자에게 적용된다. 기존 집을 팔고 옮기려는 1주택자 등 실거주 수요의 거래 제약을 얼마나 해소할 수 있는지가 남은 과제다. 토허제 연장을 검토하면서 유예 확대가 실제 거래로 이어졌는지도 함께 살펴야 한다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 토허제 실거주 유예 확대와 관련해 “세제 개편으로 매물이 나올 수 있는 상황에서 토허제가 거래를 가로막는 엇박자를 줄여야 한다”며 “갱신계약까지 인정해 세입자가 거주하는 주택도 거래와 임대가 함께 이어지도록 한 취지로 보인다”고 설명했다.